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第247 回 合意条件と売買価格

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今日はですね「合意条件と売買価格」これについて話をしていきたいと思います。皆様がマンションを売る場合に、まず最初にいくらで売りに出すのかって事があると思います。

で、このいくらで売りに出すかについては当然皆様ではなかなか値段がはっきり分からないので不動産屋さんに査定を依頼する訳です。で、不動産屋さんとしてはですね、いろんな側面から皆様のマンションの価格を査定します。

例えば、以前売りに出されていた近所のマンション、または同じマンションがこれぐらいの値段だったからきっと○○さんのマンションもこれぐらいでしょうって事で価格を決めていく方法が1つ。そしてですね、後は新築の時の値段から経過年数による償却を考えまして、「じゃあこれぐらいの値段じゃないでしょうか?」って事を決めていく場合。

あともう1つは、売主さんの都合によって値段を決めていく。例えば、住宅ローンが2000万円残っていると。自己資金はない。

だから、売りたいんだけど2000万円を下回ると自己資金を投入しなくちゃいけないので、このマンションは売れませんって事であれば、やはり2000万円以上で売らなくちゃいけないって事になります。このようにですね、マンションを売り出す場合の価格というのは売主さんの状況、そして売主さんの環境・都合によって価格が決められてきます。

基本的に市場価格というのも考えますけども、まずは売主さんとして値段を決めていく訳ですね。そして、それを実際に売りに出す。で、売りに出して次にそれを買い手さんが見つけて「じゃあ買いたいなあ」っていう事で、ここで今度は条件交渉になっていきます。

そして、この条件交渉についてはですね「分かりました。じゃああなたの売ってる物件2500万円ですね。じゃあ私は2400万円で買いたいんです。
だから、この間の条件で交渉して下さい。」って事になる場合がよくある訳ですけども、ただここで気をつけなければいけないのは、売りに出す時の価格というのは売主さんの状況、もしくは市場の様子を考えて出す価格。

しかし、売買契約をする為の価格交渉は買主さんとの条件交渉という事です。
これね、ちょっと難しく言ってますけど、どういう事かと言うと例えば買主さんとしては「分かりました。じゃあ、2500万円の内、2400万円で買いましょう。但し、ハウスクリーニングはしておいて下さいね。エアコンは置いといて下さい。そこのベランダにある棚は置いといて下さい。リビングのテレビこれ捨てるんだったら置いといて下さい。カーペットはひいたままの状態にしておいて下さい。」

このようにですね、買主さんとしては2450万円で買いたいって言った時でもですね、その中にはこういった様々な状況が含まれた上での2450万円な訳ですね。
時にはですね、売買の時期を「契約はしますけど引き渡しは3カ月後にして下さい」とか、そういった細かい事がある訳です。

要するに、売買契約をする価格を決めていかなくちゃいけない訳です。
く中でそれは単純にこの家がいくらという事じゃなくて売主さん・買主さんの様々な交渉条件を詰めながら価格を決めていかなくちゃいけない訳です。

ですから、これはどういう事かと言うと売主さんとして不動産屋さんが「いやー買主さんが現れました。2450万って言ってるんですけどもいいですか?」っていう時にですね「はい、いいですよ」という事を即答してはいけないって事なんですよ。
それは先程言ったように、買主さんはどういった事を含めて2450万円って言ってるのか。これをしっかり確認していくべきです。

例えば、自分は来月にはもう売却したいと思ってるのに買主さんはもしかしたら再来月って考えてるかもしれません。売主さんはエアコン持っていくよと思ってるのに、買主さんはエアコンを置いていってくれるもんだと思ってるかもしれません。

勿論そういった中身の状況は不動産屋さんが買主さんに説明をするべき事ですが、皆様売主として不動産屋さんから値段の交渉があった時には必ずその他の状況・条件をしっかり確認した上でイエス、ノーの判断をしないといけないって事なんですね。
そうでなければ、値段は決まったしじゃあ売買契約をしましょう。

その前日になって「いやー実はねハウスクリーニングは売主さんにしてもらわなくちゃいけないんですよ」って事になると皆さんとしては、そんな事は聞いてないし、そんな事なら値段をそこまで下げないよって事になる訳ですね。ですから、皆様が家を売り出す時じゃなくて、売買の話ができた時は必ずその条件の時に価格の事だけじゃなく、買主さんの希望等も含めた上で価格決定をして頂きたいと思います。


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