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第231回 同じマンションで売りに出している部屋があるときの価格設定

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今日はですね「売主としてもまた買主に対しても説得力の強い価格の設定方法」所謂、売主さんからすれば売りに出す価格ですよね。この設定方法についてお話をしたいと思います。これはですね、実はある方からこの間ご相談を頂いたんですよ。

それは「私の部屋を売りに出そうと思ってるんですが、3フロア下の部屋が今同じ間取りで売りに出されています。私の部屋もどれぐらいの値段で売ったらいいでしょうか?」という質問だったんですね。で、この時に一番良いのはですね同じ間取りで階数が違う。

自分の部屋の方が上にある場合は単純に下の部屋よりも高い値段、これ通用しますよね。
で、下の部屋よりも同じ値段だと凄く割安感があるんですよ。

で、逆に下に今売り出してる値段、これよりも上のフロアのマンションが安く売りに出すと逆に何か勘ぐってしまう。割安感あるんですけども、買主さんから見たら「何でこの部屋下のフロアより安く売ってるんだろう」って事勘ぐってしまう訳ですね。

ですから、まず一番値段設定として分かりやすいのは、下の売りに出してる同じ間取りの部屋があったらそれと同じ価格、若しくはプラスアルファの価格なんですねえ。
迷う所はですね同じ値段にするっていうのはそんな迷わないと思うんですよ。

単純に売り主としても同じ価格だったらうちの家の方がフロアが上だからやっぱり割安感もあるし買主さんも買いやすいだろうなあって事思うと思うんですよ。ただ意外と難しいのが、もし下のフロアよりも値段を高くするとしたらいくらに設定するかっていう部分ですね。

ここをですね非常に悩むと思うんですよ。
勿論ですね築の古いマンションだとリフォームをしてるとか内装がどうなってるかって事がですね当然関係してきますけども、ただやっぱり売り出しの値段って事を考えた場合には付けるべき値段っていうのがある訳ですね。

じゃあ、どういった値段を付ければこの差を付けれるのか?
これは一番実は簡単な方法があります。

それは、そのマンションが当初分譲された時の値段、これを調べてほしいんです。新築で家を買われた方だと分譲当時のパンフレットがあると思うんですね。例えば、1階のフロア2階のフロア3階のフロアと10階建てのマンションがあったとしまして、5階のマンションが今1000万で売ってたとしましょう。

で、仮に新築当時の分譲価格を見ると、この5階の部屋は2000万円だったと。
そして分譲当時、自分が今売りに出そうとする10階の部屋の部屋の価格がですね2200万円だったとしましょう。

という事は、分譲当時、5階に比べて10階の部屋は1割高かった訳ですね。
この価格差をそのまま中古価格に反映させてほしいんですよ。

当時、2000万で売ってた5階の部屋が今1000万、当時2200万で売ってた最上階の部屋だったら5階と10階の部屋の差は10%。だから、中古価格も5階が1000万だったら1100万円ですよという風に値段設定をする訳ですね。

要するに分譲当時の価格差、これのパーセンテージを計算してそれをそのまま中古価格のパーセンテージに反映させる訳です。というのはですね、新築の時の値段設定というのは、やっぱりこのフロアの場所、高さとかそういう事をちゃんと計算して値段設定してる訳ですね。

ですから、その比率をですね中古価格に当てはめる事は全くもって問題がないと。
で、また買主さんに対しても「いやいや新築の時にこういう価格差があったから中古になってもこういう価格差で下のフロアで今売りに出してるマンションがありますけども、それだけの差があるんですよ。」という事がですね十分説得できるし、この説得できるっていうのは非常に大事で仲介をする不動産屋さんも買主さんに対して「いやー高いなあ。5階の方がいいかなあ。」って時にですね「いやいやお客さん、これはね当時の値段表なんですけども、こんだけ差があったんですよ。」と「だから、今中古になっても同じぐらいの差があるのは当然なんですよ。」というセールスができる訳ですねえ。

ですから、値段を付ける時に自分と同じマンションで自分よりも下のフロアのマンションの部屋が出てたら価格差を付ける時は分譲当時の価格の差を比率を参考にする。
逆に自分の部屋が下の場合もそういう形で設定をすれば買主さん、そして買主さん側の不動産会社を説得できる内容になると思います。


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