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第32回 契約書の注意点 その3

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今日はですね前回、前々回に引き続いて契約書のチェックポイントという事についてお話させて頂きたいと思います。
今日、お話するのは「損害賠償の予定または違約金に関する定めがある時はその内容」ということについてお話させて頂きたいと思います。


まずですね、「損害賠償の予定または違約金に関する定めとは何ぞや?」という話なんですけども、売買契約書にはですね、まあ通常よく使う文には、「この契約に関する損害賠償の予定は売買代金の10%にしましょうね」ということを書くことが多いです。


この10%という取り決めはですね、別に20%でも50%でも100%でもいんですけども、だいたい10%。
例えば3000万円の売買であれば、300万円を損害賠償の額にしましょうと決めています。


通常ですね損害賠償というのは、実際に被った損害しか請求できないんですね。
但し、不動産売買においてはこういう予定を決めておく場合が多いです。


何故こういうことを決めるかというと、まあこれはですね細かい事を言うときりがないんですけども、一例をもしあげるとすればですね、普段、普通のですね住宅の取引の場合は決済取引の時に買主さんは売買代金の全額を用意し、それを売主さんに渡して、売主さんは物件を引き渡すということがですね契約書に記載されることが多い訳ですね。


実際に取引の日になって買主さんは売買代金をちゃんと用意していたと。
それを売主さんのとこにボンと置いたわけですね。
しかし、売主さんが鍵を渡してくれない。


実際に物件を引き渡してくれないという場合ですね、買主さんとしては、これ前回の話になるんですけども、相当期間を定めて相手方に催告するというのをちょっとかっこ良くいうとそうなるんですけども、もう簡単に言っちゃうと、「こっちはお金用意しているのに、なんでお前は家を引き渡してくれないんだ」と。


今から3週間若しくは2週間(これ相当の期間と言いますね)、これを定めるのでその間にちゃんと物件を引き渡せ!」と相手型方に言う訳ですよ。だけど売主さんは相当の期間を過ぎても物件を引き渡してくれないとなればですね、買主さんとしては「じゃあこの契約は解除だ」ということでですね、相手方に申し渡すわけですね。


で、それに伴ってこちらは損害を受けたんだから損害賠償を請求するという事を言う訳ですよ。
この損害賠償の予定を売買代金の10%と決めていれば、10%を請求するわけですね。


買主さんの方の被害としてはですね、この物件に住めなかったが為に新しい家を借りたりする費用がかかる訳ですよ。
で、その一つ一つ細かく請求して計算して請求することもできるんですけども、なんでそんな面倒くさい事をしなくちゃいけないんだと。


契約の時に売買代金の10%と決めておけばですね、3000万円の売買であれば300万円すぐ払えということを売主さんに言う訳ですよね。


逆に売主さんとしてですね、「お前そう言いながらもお前のかかった費用は引っ越し代とか計算してもせいぜい100万円だろ」と「100万円しか払わないぜ」ということは言えずにですね、請求されたら300万円を払わなくちゃいけないということになります。


逆にですね、実際にそう被った損害が300万円、売買代金の10%と決めていて300万円を超えてしまって600万円になった場合でも、300万円しか請求できないということになります。
ですので不動産売買においては予め契約の段階で損害賠償の契約を決めておくことが大事だということになります。


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