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第6回 媒介契約は一般・専任?さあどっち?

今回はですね、媒介契約。


一般と専任というのがあるんですけども、一般媒介契約と専任媒介契約これどちらが有利なんでしょうというお話をさせて頂きたいと思います。


前に媒介契約とは何ですか?


媒介契約というのはですね、例えばあなたが家を売りたい時にですね、不動産屋さんに私のこういった家を売りたいんですけれども売って頂けますか?ということ。


若しくは家を買うときはですね、こういう家を探してますので探してくれませんか?
ということを依頼する。
この依頼する契約を媒介契約と言います。


契約書の中にはですね、実際にその売りたい方買いたい方のですね、情報とあとどういった家が
欲しいのかどういった家を売って欲しいのかという部分とかですね。


じゃあ売却の媒介の期間は何か月にしましょうとかそういった期間の話。
そして手数料は成約したら手数料こんだけですよといったことが書かれたそういった内容がですね、細かく決められた契約書これを媒介契約と言います。


その媒介契約にはですね、大きく分けて一般媒介契約と専任媒介契約というのがあります。
この専任媒介契約の中にはですね、もう一つ専属専任媒介契約というのがあります。


まあしかし今回これはですね時間の都合もありますので、割愛してですね大きく分けて2つ

一般媒介契約と専任媒介契約


これどちらが有利なのかという事について今日はお話させて頂きたいと思います。
じゃあこの一般と専任媒介契約これどう違うの?という事なんですけども。


まず一般媒介契約はですね、複数の不動産屋さんに売買の依頼ができる契約、これを一般媒介契約


逆に1社のみにしか売買の依頼ができないのを専任媒介契約と言います。


例をあげますとですね、あなたがちょっと家を売りたいなと思ってですね、私のホームページを見て頂いてですね、神戸不動産に電話して頂き、私にですね家の売却を依頼したとします。


この時の契約が一般媒介契約であればあなたはですね、私に家の売却を依頼しつつ別のA不動産屋さんにも並行して家の売却を依頼できる。
これが一般媒介契約。


もう一つが神戸不動産に依頼すればですね、そこ以外の不動産業者さんにはですね売買の依頼ができない。
これがですね専任媒介契約です。


それでですね、このどちらが有利かという話をする前に前回、前々回その前ぐらいも話ましたけどもちょっと思い出してほしいんですけども、今不動産業界はですねインターネット上の「レインズ」というデータベースで情報を共有しております。


情報が共有できるようになったのはほんの10年程の話なんですね。しかしこの媒介契約というのはもっと前からある訳です。


昔はですね、この間も話ましたけど例えば不動産を売りたいという時に例えば当社に持ってきて
頂く。情報をですね。
で、売る依頼を当社が受けるとですね物件資料を作っていろんな不動産屋さんに手渡しやFAXで送ってたんですね。


ですので、私が回れる範囲が限られているわけですよ。
ですので一般媒介契約でもうちょっと別の範囲にそういう情報を公開できる不動産屋さんに並行して頼んで早く成約したいっていうのが昔の状況を踏まえての一般媒介契約と専任媒介契約だったんですね。


しかし、今はですねそういう風にインターネットが発達しまして情報が共有化されている為にですね、例えば1社に頼めばその1社が不動産業界のデータベースにポンとデータを載せればですね一瞬でほぼ不動産業界の90数パーセントの事務所が情報を取れるようになる。


データベースにアクセスすれば依頼を受けた物件がみんなが見れるという状況になります。
ですので、一般に頼んでも専任に頼んでもですね消費者の立場からすればですね広がる情報量の輪は一緒だということが言えます。


じゃあそれを踏まえた上でポッドキャストの方でですね、メルマガで書かなかった とは言っても不動産屋さんは本音の部分ではどうなの?ということを話たいと思います。


これはですね、はっきり言っときますけども不動産屋さんもこれ仕組みに関係あるんですけどね。不動産屋さんというのは、いつ報酬をもらえるかというと売買が全て終わった後にしかもらえないんですよ。決済した後ですね。


もちろん不動産屋さんによってはですね、契約の時に中間金をもらいますとかいう所もありますけども、基本的には売買が全て終わって決済が終わらなければ全てのお金が頂けないと。


手数料頂けないというのが不動産業者のこれが常なんですね。


となるとですね、例えば一般媒介契約で家の売却を受けてですね自分所の以外にですね、別の不動産屋さんも売却の活動をしていると。
そうなるとですね、例えば自社で一生懸命チラシをまいても、もう1社の依頼されている他社でポーンと話が決まっちゃうとですね、一円もならなん訳ですよね。


不動産屋としてはですね。やっぱこれでは力が入らんというのが本音の所だと思いますね。


インターネット上でその不動産売買のノウハウなんかを出している方の中ではですね、


『一般で頼む方がいいよ』


という方がいますけれども、まあ私はですね今の時代そういうインターネットが発達して情報が共有できるというバックグランドがありますので、やはり自分が信頼できる不動産屋さんに専任でお任せするという事がですね、いいかなと思います。


専任でお任せするという事はあなただけにお願いしますよということになりますので、受けた方もですね、それなら頑張らないとという気持ちになります。


それでどうしても専任じゃあ何かあった時に不安だからということであればですね、いい方法を一つだけ教えます。


それはですね、最初に媒介契約する時に通常は3ヶ月で契約をくむ方が多いですけれども1ヶ月で契約をくんで下さい。


これはですね、2つのメリットがあります。1つはですね1ヶ月だけでお願いしますと言った時に依頼、それを言われた不動産屋さんがどういう対応をするか。


「えー1ヶ月じゃあ難しいですね。3ヶ月にしましょうよ。」と言う不動産屋なのか。


「分かりました。1ヶ月でも一生懸命やりますので宜しくお願いします。」と言う不動産屋なのか。


これを見極めるチャンスになります。もちろん1ヶ月やってみていい不動産屋さんであれば続ければいい訳ですからね。


それともう1つのメリットがですね、先ほども言いましたけども、もし途中で「やあー、この不動産屋さんとは合わないな」と「なんか最初はいい事言ってたけど、実際に頼んだ後ですね。釣った魚に餌はやらないじゃないですけどね。動きが悪いなとか。


解約したいと媒介契約を解約したい時にやっぱり言いにくい訳ですよ。
本当はできるんですよ。いつでも。だけどやはり言いにくい。


ですので、1ヶ月にしといて「1ヶ月で様子をみたんですけれども、やはりちょっとなかなかうまくいかないようなんで解約させて頂きます。」ということを言えばですね、解約もしやすいと思いますので、1つの方法としては専任でくんでその期間を短くする。


1ヶ月ぐらいにするということでリスクも回避できると思います。
今日はですね、専任媒介契約と一般媒介契約どっちがいいかについてお話させて頂きました。


それでは次回、またお楽しみに!


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