http://20.3788.jp/ マンションが売れない！家が売れない！不動産売却のご相談。 ja Copyright 2010 Thu, 04 Mar 2010 00:04:31 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 音声再生ページ》 今日はですね『助言の怖さ』これについて話をしたいと思います。 皆さんがですね例えば、「マンションを売ろう」「不動産を売ろう」またはですね「家を買おう」という事もあると思うんですよ。 こういった時に皆さんはお友達であるとかご家族、親戚に相談すると思うんですね。 すると、こんな答えが返ってきます。 例えば、家を売る場合であったら「何も今、この景気の悪い時に売らなくてもいいんじゃないの」と言うわけですね。また別の方に聞くと、「えっ、売るの？なんで売るの？せっかくいい物件なのに。」ってこと言うわけですね。 かと言って、例えば司法書士とかですね特に税理士さん。 お金のプロだと思うことで税理士さんに相談すると、「ああ、その値段で売るんですか。でも、その値段というのは土地の評価は入ってますけど、建物の評価入ってないんじゃないですか。」というようなですね意見を沢山頂きます。 こういった意見なんですけども、正しいかどうかっていうことをですね、よく考えて頂きたいんです。と言いますのは、皆様がこれから家やマンションを売ろうとする。 その時にアドバイスを求める相手なんですけども、その方が不動産の専門家かどうかということです。例えばですね、こんな話があるんですよ。 以前、私がですね兵庫県の芦屋ってありますよね。 芦屋にある一棟の事務所ビルがありました。 あるオーナーさんは「金銭的な理由でこの建物を手放したい」ということ言われたんですね。私が所謂、市場価格。ほんとにその高すぎず、安すぎず。 所謂、今の状況と将来性を考えたらこれぐらいの値段だよっていう値段がある訳ですよ。 これで売りに出した所、買い手がついたんですよ直ぐに。「良かったなと。こういう条件で今買ってくれる人なかなかいないよ」って話だったんですね。 それをじゃあ売主さんは「家族で検討します」って話になったんです。 さあ、そこからが問題でした。 売主さんは今まで不動産の売買というのはあまりしたことのない方でした。 依って、いろんな方に相談したんですね。 例えば、会社の番頭さんであるとか税理士さん。そして、ご家族、ご親戚。 すると、聞かれた皆さんは、その売主さんにいろんな意見を言う訳ですよ。 さっき言ったように税理士さんだったら「それは建物の評価が入ってないんじゃないの？」とかですね。 そして、別の親戚の方だったら「なにも今売らなくても」そして、別の親戚の人は「今、不景気の底なんだから、もうちょっと景気が良くなってから売ったらいいじゃないの。」なんてこと言うわけですよ。 ただ実際、私が不動産のプロとして冷静に判断した結果で今、この物件は今この買いに来ている状況で売ることはかなり好条件であることを非常に細かいぐらい説明する訳ですね。ただ、それでもその方はいろんな方に意見を伺いました。 結果としてどうしたかと言うと「売らない」という話になりました。私はですね、この話を聞いた時に「ああ、この人は非常に間違った選択をしたな」と思いました。 要するに、不動産のことを知らない人が不動産のことを知らない人に相談した意見を鵜呑みにしたわけですね。 例えば、皆さんがお腹が痛い。非常にお腹が痛くて、これは大きな病気なんじゃないかという時にお医者さんに行きますよね。お医者さんの意見聞きますよね。 それで治療始めます。それが正しいやり方なのに、お腹が痛いのに医者でもない家族とか親戚に「お腹痛いんだけど、どうしたらいいかな」「うん。それは正露丸飲んどけばいいと思うよ。」「寝てればいんじゃないの」ってことを言われて寝ていたら、実は盲腸が破裂してしまって死んでしまった。 極端な話、こういうことある訳ですね。 これを不動産に置き換えてもらえればすぐ分かる訳ですよ。 なんで専門家の言う通りにしないのだ。 勿論、「私に対する信頼がなかった」って言われたらそれだけかもしれません。 しかし、「あなたが意見を求めた人は一体誰なんですか？」ってことです。 要するに、皆さんがこれからマンションや家を売ろうとする時には必ず、親戚や税理士さん、銀行。そういった方々に意見を聞いて、それを鵜呑みにする前に、その方が不動産の専門家であるのか。 または、家を売ったり買ったりした経験がある方なのかをよく考えて下さい。 そして、然るべき相談する相手にちゃんと相談をして意見を聞いて動くことをしっかり知っておいてほしいんですよ。 これが分からなかったが為に先程、例に出しました芦屋の物件を持ってた方は１０００万円以上の損失をしております。 是非、皆さんですねマンションを売る、不動産を売る時はですね私に限らずですけども専門家の方に相談して頂いて、正しい知識を得た上で正しい知識を持った人の意見を聞いた上で動くこと。 これ何度もしつこく言いますけども、これをしっかりと考えた上で売却の方を進めていって頂きたいと思います。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod284.html http://20.3788.jp/podcast/pod284.html 不動産売買成功レッスン Thu, 04 Mar 2010 00:04:31 +0900 音声再生ページ》 今日はですね『マンションのイメージの重要性』についてお話をしていきたいと思います。 これはですね先日、ご相談のあった方の事例からお話するんですけども、その方のマンションがですね東京の誰でも知ってる一等地にありまして、私が聞いても「えっ、そんなとこのマンションお持ちなんですか」と思うようなマンションなんですね。 このマンションを売りに出してるけど、なかなか売れないと言うんですよ。 実際に話を聞いてみると「そんな売れそうな感じじゃないのになあ」と思ったんですが、その話の中で一つ気がついた点があったんですね。 それはですね、そのマンションは２ＬＤＫのマンション。 そしてですね、他の部屋はどうなってるかというと、１ＬＤＫタイプを中心に独身の男性の方、女性の方またはですね夫婦二人でお住まいの方、若しくは高齢者のご夫婦こういった方が住んでるというようなマンションの構成となっております。 その中で今回の売主さんが売りに出してる家、実はこの家は今賃貸中だというんですね。 どういったご家庭の方が今この賃貸に入られてるんですかというと、なんと２ＬＤＫでご家族５人で生活されてるというんですね。 夫婦二人に子供が３人、それで２ＬＤＫのマンションにお住まいだというんですね。 実際にお客さんが見に行く場合、普通賃貸中であるとなかなか中見せることができないんですけども、ことこのお客さんに関しては中を見ることに関してですね協力的でありですね実際に中を見せてもらったことは何度もあるそうです。 内覧者の方にも見てもらったこともあるそうです。 ただですね、実際に見てもらうんですが、なかなかこれが話が進まない。 で、この理由についてなんですけども、あくまで憶測の世界を出ない部分ではありますが、値段はそう間違ってない。 間取りも間違ってない。場所もいい。何故、売れないか。 それはですね、買いに来た方のその物件に対するイメージと今住んでる方のイメージがかけ離れているということなんですね。 例えば、不動産屋さんのお店に行きまして、夫婦二人の方が物件のこれぐらいの１ＬＤＫか２ＬＤＫの物件をということで物件の資料を見ますよね。 物件資料には、今どういった方が住んでるということは書いてない訳です。 どこにどういった家具を置いてるかも書いてません。 依って、あくまで図面と金額を見て見に行く訳ですね。 その時に買いたい方というのは、２ＬＤＫのマンションを買いに行く訳じゃないんですね。夫婦二人で住まう家。夫婦二人でどういった生活をしようかということをイメージしてまして、それが実現できる物を買いに行く。 それがたまたまマンションであったり一戸建てであったりする訳ですね。 そうしたですね、買う生活するイメージを持ったままで見に行く。 二人で生活する家を見に行ったのに、中に入ると５人暮らし。 物が溢れていて子供が走り回っている。 聞いたところによると、冷蔵庫が小さい物では足りない訳ですよ。 子供さん３人いますので。 だから、キッチンに入らずになんとリビングに冷蔵庫がある状態。 それを見た時に、あまりにも買主さんとしては自分の欲しい家のイメージと合わない。 依って、イメージが出来ないから、その家が欲しいという風に頭が繋がらないんですね。 これは思い出してほしいんですけども、例えば新築のモデルルームのマンション。 １ＬＤＫとか２ＬＤＫのお部屋の間取りというのはですね中に入ると、非常にクールなイメージ、都会的なイメージの内装をしています。 これはやはりそういう物件を買う人がリンクス。 所謂、夫婦共働きの世帯であったり、ちょっとお金のある裕福な一人暮らしの方をターゲットにしている為にちょっとそんなクールなイメージにしています。 生活感がないような感じですね。 かたや３ＬＤＫ以上、４ＬＤＫのようなファミリータイプになりますと所謂、普通のマンションの内装、子供部屋の内装があったりという方やですね。 やはり、住みたい方のターゲットのイメージに合わせた間取り、内装にしております。 これは今回の場合、２ＬＤＫのマンションであるにも関わらず、５人生活の中の状況になっている。 そこを２ＬＤＫ、夫婦二人の人が見に行くとイメージが繋がらないとなる訳ですね。 しかしですね、もう既に住んでいる。 ５人が住んでいるのに、それをどうやってイメージさせるんだって事になるとですね、これはひと工夫必要となります。 その方法としましては２つありまして、１つは誰も入ってない時のマンションの様子を写真に撮っておくということです。これを内覧に来た人に見せてあげる。 そして、もう１つは二人で住んだ場合、こういった生活になりますよというようなパースを、パースというのは図面ですよね。 お金をかけて設計士さん、若しくはプランナーの人に書いてもらう。 それのイメージを見てもらうという方法があると思います。どちらにせよですね、そのイメージというのはなかなかすぐ切り崩しませんので、切り崩すことが難しいんですよ。 ですから、そういった視覚的なものに訴えるものを用意しておいて回避するということをですね考えて頂きたいと思います。 今日はですね、『イメージが違うとなかなかマンションというのは売れにくい』ということについてお話させて頂きました。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod283.html http://20.3788.jp/podcast/pod283.html 不動産売買成功レッスン Wed, 24 Feb 2010 22:02:43 +0900 マンション売却アドバイザー田中徹也の公式サイトがリニューアルです。 新しいサービスや、教材の販売もスタート！ ぜひ一度いらしてくださいね！！ http://www.e-ubl.net/]]> http://20.3788.jp/profile/post-1.html http://20.3788.jp/profile/post-1.html プロフィール Fri, 19 Feb 2010 13:25:45 +0900 音声再生ページ》 今日はですね『マンション売却における都市伝説』について話をしたいと思います。 今日お話する内容は、毎回話してるようなですね、実践的なノウハウではない訳ですね。 但し、私がたくさんの方の相談を受ける中である共通したことがあるんですね。 それと言うのはですね、マンションを売る方というのはいろんな方がいますよね。 当然いろんな理由があって売られる訳です。 ただその中で「いやー、ほんとにこのマンションなんか買わなきゃよかったよ。このマンションさえ買わなければ、今こんなしんどい思いして売らなくてよかったのに。」とかですね。 「田中さん、このマンションにはリフォームにこんだけかかったんですよ。ですから、凄くお金がかかってるのでなかなか売る時にですね値段を躊躇するんですねえ。」という方、こういった方がいる訳ですね。 で、かたや「いやー、今回このマンションを手放すことになったんですけども、ほんとこのマンションは気持ち良く住んでですね。良いマンションでした。田中さん、是非宜しくお願いします。」という方やですね。 「ほんとにこのマンションはですね気持ち良く住んだので次にはいい買主さんを見つけて欲しいんですよ。」というような方といるわけですね。 要するに、前者のようにマンションに対して不平不満、愚痴、若しくは未練が非常にある方。 そして、かたや後者のようにマンションに対しての感謝の気持ちと、もう手放すことに対してしっかりと心に決めている。 もう売る為にどうしようということをしっかり考えてる方がいる訳です。 そして、この前者、後者の方は実際にマンションを売りに出した時に感謝をもって売りに出してる後者の方の方が早くいい買主さんが見つかる傾向が強いです。 マンションは物件、即ち物です。 ですから、そこに感情という物はないはずなんですね。でも、しかし私がたくさんの方を見てくる中で共通していることは、マンションに対して感謝の気持ち。 そして、気持ち良く売ろうという気持ちの強ければ強いほど早く高く、いい買主さんが見つかるんです。実際にこういうことがあったんですね。 私のお客さんでも未練があってなかなか売れない。 「このマンション高い値段で買ったから」ってことで、なかなかこう気持ちに踏ん切りがつかない方がいました。 しかし、売らなくてはいけない訳なんですが、なかなかやっぱり売れなかったんですよ。 そして、ある時にもうこのまま持っていたら毎月の支払いがしんどいから貸すしかない。 売るしかない。どうにかしなくちゃいけないってことになってきた訳ですね。 じゃあ、その時に売主さんは「分かりました。もう未練を断ち切って、貸すようにでも売るようにでもどうにでもします。」ということを言って、結局リフォームをして貸すことになったんですよ。 で、そう決断しましてリフォームの見積もりをとって「さあ明後日工事入ろうか」と思った時になんと買主さんが現れたんですね。それも住宅ローンを使わず現金一括払い。 もう私もですね「えっ」って思いましたけども、一番驚かれたのは売主さんです。 気持ちを売ることにしっかりと切り替え「このマンションに住んで良かったなあ」という気持ちになった途端に買主さんが現れたんですね。 この話、不動産という無機質。即ち、物に対して気持ちが関係あるのかどうか。 売る時の売主さんの感情が関係あるのかどうかという話なんですね。 この話、信じるか信じないかはあなた次第です。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod282.html http://20.3788.jp/podcast/pod282.html 不動産売買成功レッスン Wed, 17 Feb 2010 22:14:53 +0900 音声再生ページ》 今日はですね『専門家を味方にする重要性』 これについてお話をしていきたいと思います。 マンション売却における専門家というのは、例えば不動産屋さんであったり、一応マンション売却アドバイザーと名乗ってる私なんですけども、こういった方を見方につけること で売却を進めていくことは、売却を成功させる為には極めて重要なことです。 これマンション売却と言うと分かりにくいかもしれませんけども、私はですねちょっと散髪に行く時ですね必ず決まった美容室の決まった方に切ってもらっています。 その方にですね切ってもらうと、私がもう椅子に座ればですね私に一番似合う髪型、またこれからの季節。 私が「セミナーするんです」「こういったことがあるんです」と言うと、そのイベントに合わせ微妙に雰囲気を変えた形で髪の毛をカットしてくれる訳ですね。 ですから、私はほんと椅子に座るだけです。 で、私がですね例えば、このファッションとか髪型に非常に詳しく知識を持ってれば「ああ、こういう風にしてね」「ああいう風にしてね」ということでお願いできる訳ですけども、私の場合そういったことは全く無頓着。 ハッキリ言うとファッション、髪型の知識はゼロに近い。 その私がですね、そのプロの専門家に「ああしてくれ」「こうしてくれ」と言ったところでですね、似合う髪型になるとは限りません。と言うのはですね、自分がいいなと思う髪型は人から見て似合ってるとは限らないんですね。 実はこれはマンション売却も一緒で、皆様がマンションを売る時に「こういう風に売るのが自分のマンションにとって適してるだろう」と思って売却をスタートするんですが、私達のような専門家から見れば「いやー、その売り方は間違ってるよね」と「先にこれをするべきじゃないか」「今してるそれは後じゃないか」そういったことをですね沢山気が付く訳ですよ。 そして、自分なりに良いと思ってやった結果、上手くいかなかった。髪の毛で言うと、周りから見たら「あれっ、どうしたの今回」みたいな話になる訳ですね。 で、これが髪の毛だったら伸びる訳ですよ、切っても。 だけど、マンションは売ってしまった後にもう一回売ろうなんてことは言えませんよね。 そういった意味でも最初に切る段階で「私こういう髪型にしたいんです」ということを伝えた時に専門家として「あなたの意見は分かりました。しかし、あなたの髪の毛を最大限にかっこよく、最大限に美しくする為にはこういうやり方があるんですよ。」ということのアプローチでアドバイスをして、そしてそれをしっかりとやってくれる専門家を見方につけることは非常に皆さんのマンション売却にとっても役立つ訳ですね。 そういった意味でもですね、例えば私もですね今、コンサルティングサービスをやっております。実際に私にですねマンション売却の、私と二人三脚で売っていくようなですねコンサルティングサービスもしておりますし、そういったですねしっかりとした知識のある不動産屋さんを掴まえることも大事だと思います。 要は皆さんがマンションを売却する時には、皆さんはあくまでもマンション売却にとっては素人であると。それでいいんですよ。 皆さんが素人じゃなかったら私達、仕事なくなりますから。 そういった意味でも、皆さんは素人であるという認識をして下さい。 だからこそ、ちゃんとしたプロの専門家の意見を聞いて売っていくことが結果として成功の第一歩であるということをしっかりと認識した上でマンション売却を進めて頂きたいと思います。 今日はですね、『マンション売却の専門家の力を借りる』ということについてお話をさせて頂きました。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod281.html http://20.3788.jp/podcast/pod281.html 不動産売買成功レッスン Wed, 10 Feb 2010 22:18:53 +0900 音声再生ページ》 今日はですね、ちょっとよくある質問シリーズという事でですね、２つのよくある質問についてですね皆様にご情報をお話していきたいと思います。 まず１つめがですね、『権利書がなくなってる。そういった場合どうするのか』 そして、もう１つは『家の鍵のスペアとかがない。一本しかないので鍵はどうすればいいかのか』 この２つについて今日はいっぺんにお話していきたいと思います。 まず１つめ、権利書がなくなった場合なんですけども、よくですね家を売ろうと思った時に買った時に貰った権利書がない。紛失してしまった。あると思ってた所になかった。 こういったこと結構あるんですね。 で、じゃあ権利書がなかったらどうなるのかという事なんですけども、よく昔のですねドラマなんか見ますと、怖い人達がやって来てですね「おい、この家の権利書を出せ！」とかっていう話をする訳ですよ。 そしたらですね、泣く泣くこの権利書を渡すなんてことがあるんですけども、もともと権利書というのはですね『建物のこの真の所有者ですよ』というですね証明だったんですよ。 しかしですね、それが現在ではインターネットも使えますけども所謂、登記簿謄本。 土地建物の登記簿謄本という物に今の所有者は誰かということを表現するようになっています。そして、これを以て所有者のある意味では証明をする形になってる訳ですね。 そして、ですからマンションを例えば売却した場合、当然今は皆様の名前の名義で登記されているのが買主さんの名義で登記され直されると。 その時に所有権を移転する時に真の所有者だよという事で権利書というのをですね一応添付してから所有権移転の申請をするという事になっています。 依ってですね、昔のように権利書を取られたからといって、無くしたからといって、それでじゃあ家の取引できなくなるかという事はそうではありません。 じゃあ、実際にどうするのかと言うと、今現行では権利書がない場合、ほんとにその人が真の売主さんなのかどうかは司法書士さんが確認をするって事になっています。 ですから、権利書がない場合では司法書士さんによる身元の確認、及びその人が売主であるというですね証明を司法書士さんにしてもらう事になります。 依ってですね、通常売る場合であれば司法書士さんに支払う所有権移転する為のですね売り渡しの費用っていうのがあるんですけども、そんなかからないもんなんですよ。 かかっても２万円、３万円とかなんですけども、それプラスアルファとして司法書士さんに身元の証明をしてもらう事によって権利書がなくても売ることができるという状況になってます。 ですからですね、皆さんもし売ろうと思ってる家の権利書が「ああ、ない！」と思ってもですね、ないことで再発行することはまずできませんし、何か他の方法で証明をすることができません。 唯一できるのが今は売る時にそういった形で司法書士さんに対してですね対価を支払って証明をしてもらうって事になりますので、逆に言えばですね、ほんと権利書がなくても安心して取引できるってことで、これをまず知っておいて頂きたいと思います。 じゃあ次にですね、鍵ですね。鍵をなくした場合、これよくあるんですよね。 「いやー田中さん、今度ね、この家を売るんですけども実は鍵がですね」という事で「マスターを一本私持っている」と「ただこれのスペアキーであったり、コピーした鍵などがもうないんです」と「鍵一本しかないんですけどいいでしょうか？」という話になる訳ですね。 で、これについてはですね、もう基本的には売主さんとしては鍵一本渡せばいいです。 勿論ですね、例えばロッカーが付いていて、その鍵をなくしてるとかですね。 そういった場合は、その鍵の補償というのをしなくちゃいけませんけども、もうドアの鍵一本がですね、もう一本きりしかないと。 予備がないということであれば、もうそれはそれでそのお伝えしてですね買主さんがあとは鍵を取り替えるなりするのはもう買主さんの勝手ですので、そういう形でして頂くということになりますので、例えば鍵がなくてもですねスペアがなくてもわざわざシリンダーの交換をすることはなくですね、そのことをただ正直に自分が売却を依頼している不動産屋さんに言うか、あとは買主さんに言ってもいいんですけども不動産屋さんに言うのが一番いいと思います。 「鍵に関しては一本しかないんですよ」ということをお伝えした上でですね取引をする。 依ってですね、もうそのままの状態で引き渡しすることができますので、余計な交換等はしなくていいという形になりますよね。 それではですね、最後にちょっと時間が残りましたので、例えば「家の中にあるエアコンとかそういった設備に関してもどうなんだ」って事になる訳ですよ。 そういった物に関してはですね、次回詳しくお話したいと思いますけども、基本的には壊れてる物は壊れてると申請する。 動かない物は動かない物と申請するという形でリスクを回避するということになりますので、この辺の詳しい話は次回にしっかりとしたいと思いますので是非次回も聞いて頂きたいと思います。 今日はですね『権利書をなくした場合と鍵をなくしている場合、この場合どうすればいいのか』についてお話をさせて頂きました。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod280.html http://20.3788.jp/podcast/pod280.html 不動産売買成功レッスン Wed, 03 Feb 2010 20:13:41 +0900 音声再生ページ》 今日はですね、『マンションを売るにしても貸すにしても大切なお金の話』これをしていきたいと思います。 マンションを売る場合、貸す場合、両方においても、このお金の話というのは切っても切り離せない。 何故かと言うと、売りたいと思ってもお金の問題をクリアしないと売れません。 で、貸す場合においてもお金の問題をクリアしないと売れないということなんですね。 そういう事ですから、まずは皆様がマンションを売る場合、貸す場合もお金の問題をちゃんとクリアできるかどうか。 これをしっかり見極める必要があります。では、実際にどういったお金が必要になってくるのかについてお話をしていきたいと思います。 まず、マンションをですね売る場合なんですけども、大きくですね３つのお金が必要となります。 で、まずはですね契約、売買契約をした時に必要な印紙代が必要となります。 これはですね、契約書１通に対して課税される物で、１０００万円以上５０００万円未満の売買であれば２０１０年の１月現在ですとですね１５０００円の印紙税というのがかかってきます。これを負担する必要があります。 そして次にですね、仲介手数料が必要ですよね。 不動産屋さんを介して売買した場合、売却した場合は仲介手数料が必要となります。 この仲介手数料なんですけども、金額は成約した価格の３．１５％＋６３０００円となっています。そして、この仲介手数料なんですけども、この３．１５％＋６３０００円というのは上限の規定となっています。 ただですね、この仲介手数料についてもうちょっと詳しく話をしたいんですが、話し出す と結構大変な長い話になりますので、この仲介手数料に関してはですね次回詳しくお話したいと思います。とりあえず仲介手数料がかかるよ。 その金額は上限として成約価格の３．１５％＋６３０００円が必要なんだよって事だけ知っておいて下さい。そして、３つめ必要となりますのが司法書士さんへの費用です。 マンションを売却するという事で、それを引き渡す為のですね法律的な手続きを司法書士さんにお願いしまして、この費用が必要となります。 しかし、この費用なんですけども関西と関東で若干差があります。 関西の場合の方が少し費用が高くなるんですけども、それでもですね通常、自分が買ったマンションを売る場合で２～３万円までと思って頂ければ結構です。 ただ当然ですね、住所移転があったり細かい作業がありますと当然それに加算されていきますのでご注意頂きたいと思います。 で、関東の場合はですね、この売却の手続きの費用に関してもほとんどの場合、買主さんが負担するという場合もあるという事ですので、その都度その都度ですね一応、最寄りの関係の不動産屋さんにそれを確認しておくって事が必要となりますので是非ですね、それも知っておいて頂きたいと思います。 依ってですね、大きく分けますと先程お話した通り、まずは売買契約書の印紙代がかかるよ。そして、仲介手数料３．１５％＋６３０００円を上限として必要となってくるよ。 そしてですね、司法書士さんの費用がですね多くても２～３万円ぐらいかかってくるよという話がまずは知っておいて頂きたいと思います。 そして、更にですね売却した時の税金のことを言われる方がいます。 「売った時の税金どうするの？」という事なんですけども、売った場合の税金に関しては、まずは利益が出ない限りは課税されません。例えばですね、凄く安く買ったマンションがあって、それを売って何百万という利益が出たと。 その場合は、譲渡所得ということになりますので、その利益に対してですね課税されます。で、この課税される割合なんですけども、これは住んでいた期間等によって違いますので個別にちょっと話をご相談頂くということで、ここではあくまでも売った時に大きな利益が出れば税金がかかると。 しかし、今のようにですね「売っても当然、利益なんか出ないよ」という場合は、当然税金かかりませんのでご安心頂きたいと思います。じゃあ、次にですね「マンションを貸す場合、どういったお金がかかるの？」ということなんですけども、マンションを貸す場合にかかる費用というのは、これはマンションを所有している時とそう変わりませんよね。 当然、ローンを返すお金と、そしてですね固定資産税もかかりますし、管理費等がかかると。依ってですね、こういった物を合計額から家賃を差っ引いてしまいまして、で家賃で利益が出るかどうか。これが一つの見極めですよね。 ただ、注意して頂きたいのは、家を貸すということになれば当然、家の修理・修繕。 例えば、湯沸かし器が壊れた時に直すとかですね。そういった事は全部貸主さん、所謂オーナーさん負担になりますので、ここは注意しておいて頂きたい。 例えば、毎月家賃が家賃を貰っても必要費用は払ったらほんとは２～３千円しか残らないと。で、一年貸した時に「湯沸かし器が壊れたのを直してほしい」 その修理代２０万円。毎月の利益３千円。 何やってるか分からないってことになりますので、そういった意味でもですね貸す場合にはこの費用よく見極めてほとんど利益が出ない、プラスにならない場合はですね、そういった一時的な負担によってですね赤字になるという事も理解した上で貸すということをですね、しっかりと心がけて頂きたいと思います。 今日はですね、『マンションを売る場合、貸す場合に必要な費用』ちょっとざあーっとですね走ってお話させて頂きました。次回は、この中でちょっと話をしました仲介手数料について詳しくお話をしていきたいと思います。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod279.html http://20.3788.jp/podcast/pod279.html 不動産売買成功レッスン Wed, 27 Jan 2010 01:07:21 +0900 音声再生ページ》 前回のポッドキャストでは、『売るというのはあくまでも手段ですよ』という話をさせて頂きました。これはどういったことかと言うと、マンションを売りたいというお考えの方がいるとしますよね。 ただですね、そのマンションを売ろうと思ったキッカケがある訳ですよ。 例えば、「今の家は手狭だから広くなりたい」とかね。 こういった何らかの今のマンションをここに住むことに対して何らかのデメリット、若しくはですね問題点があって、それを解決する為の一つの手段として「マンションを売ろう」とかですね考える訳です。 ですから、手段ですから当然売ろうということが一番正しい訳ではないかもしれない。 もしかしたら、貸すということが正しいかもしれないし、売らないということが正しい場合もあるんですね。 そういった意味では、「マンションを売るということはあくまでも手段であって目的が大事だよ」って話をしました。そしてですね、「じゃあこれを売ろう」という事になった。 この場合に「どういった事をしていけばいいのか」「何を準備すればいいのか」今日はこれについてお話をしていきたいと思います。「売りたいなあ」という事を考えた所で、売るという場合はいろいろクリアすべき問題点があります。 例えばですね、一番メインになってくるのはやっぱりお金の問題ですよね。売ることができるのか。それには、「お金の問題をクリアできているのか」という事が大事な訳です。 例えば、１０年前に３０００万円で買ったマンション、今売ろうとすると大体２０００万円ぐらいにしかならない。住宅ローンを調べてみると、まだ２３００万円残っている。 という事は、売るとしても３００万円借金を返すお金を用意しなければいけない。 こういった場合っていうのがたたある訳ですね。 これを「売却をしよう」と思った所で、この３００万円のお金が用意できない限りマンションというのは売ることができない訳ですね。 じゃあどうするかと言うと、例えば御家族にお金を一旦借りるとかですね。 銀行さんから別の枠で融資を受けて、それを使って返済をするとかですね。 そういった何らかの方法をとらない限り、このマンション売ることができないという事になります。依って、お金が原因でマンションが売れないという事になる訳ですね。 で、次に貸そうといった場合でも、じゃあ今度は貸して採算が乗るのかどうかという。 また、これお金の問題なんですよ。 例えば、今このマンションを維持するのに住宅ローンで１０万円、管理費・修繕積立金で２万円ってことになりますと、大体１か月あたり１２万円のコストがこのマンションを維持するのにかかっていると。 そして、このマンションを貸せば１５万円入ってくるってことになれば、１５－１２でですね３万円毎月手元に残るという事であれば、まあまあとりあえず貸すという事もできるかなという事になります。但し、これがですね毎月１２万円のコストがかかるのに家賃を賃貸に出すと９万円しかならないと。 依って、毎月３万円赤字が出る。年間で３６万円の赤字が出る。こういう事であれば、「もう貸すこともちょっとどうしようかなあ」って考えになる場合もありますよね。 そういった意味でも、貸すという場合であってもお金の問題が大事ってことになります。 依ってですね、まず売ろうと思った場合、貸そうと思った場合は一番最初にすべき事は、それを行う上で必要な費用、いるであろう費用、かかるであろう費用を一旦全部書きだすという作業が必要になります。 そしてですね、これにどういった費用が必要になってくるのかについてはですね、次回細かくお話したいと思いますけれども、まずはお金を書き出すこと。 そしてですね、これ不動産屋さんにお願いしてもいんですけども、やはり不動産屋さんにお願いすると全ての不動産屋さんがそうとは言いませんけども、不動産屋さんの場合はですね売るの貸すの両方依頼された場合、売った場合手数料が多い訳ですよ。 ですから、どうしても売りたい売って頂きたい方向のアドバイスをしてくる可能性が極めて高い。依って、その前にご自身である程度、マンションを売る場合と貸す場合どういったお金がかかるのか。 これを見極めることが出来るというのは、非常に大きな武器になりますので、これをですね来週はしっかり教えたいと思いますので、こちらの方もしっかり耳を傾けて頂いてですね、学んで頂きたいと思います。 そしてですね、お金の問題がクリアしたら今度は心の問題です。 どういう事かと言うと、例えば貸すということになれば貸してる間ずーっとその物件の面倒をみなくちゃいけない訳ですよ。大家さんであれば当然、物件の主たる部分が自然損耗で壊れた場合はそのお金を負担しなければなりません。 例えば、湯沸かし器が普通に使っていたのに壊れたってことであれば、それはオーナーさんが直さなくちゃいけないっていう、そういう負担も出てきます。当然ですね、また一回入ってる人が出て、貸す場合は内装のし直し等出てきますので、そういった意味でもいろんなですね費用っていうのは当然かかってきます。固定資産税もかかってきます。 こういった事を含めて自分はこのマンションは貸して長期間に貸していくということの気持ちが固まっているのか。そういう事が大事な訳ですね。 そういった意味でまずは、中古マンションを売る場合、貸す場合、両方にとってですけども、まずはお金の問題を解決して心の問題を解決する。 そして、その次に解決すべきこともありますけども、これは次回、次々回にお話をしていきたいと思います。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod278.html http://20.3788.jp/podcast/pod278.html 不動産売買成功レッスン Wed, 20 Jan 2010 01:01:58 +0900 音声再生ページ》 今日はですね『マンションを売る時の目的と手段』という話をしたいと思います。 マンションをですね売りたいという方が私や不動産屋さんに相談に行く時に、まず開口一番どういうかと言うと「すいません。マンション売ろうと思ってるんですけども。」っていう事を伝えてくる訳ですね。 で、その場合にちゃんとしている不動産屋さんだったら「あっ、そうですか」ってことで、その売る理由というのを聞きます。 しかし、ちょっと中身の薄い不動産屋さんだと「あっ、そうですか。売りたいんですか。じゃあ、いくらで売りましょうか。見積もりをしましょうか。査定をしましょうか。」って話になる訳ですね。この状態でマンションを売ると、あとで後悔するんですよ。 何故かと言うと、そもそもマンションを売るというのは手段でしか無いんです。 もともとマンションを売ろうと思った理由がある訳ですね。そして、この理由を達成する為に手段としてマンションを売ろうというのが正しい考え方なんですね。 要するに、マンションを売る目的をちゃんと明確にせずに手段である売ることばかりにフォーカスする。そして、その状態でマンションを売ってしまった時に「あれ、私マンションを売ったけど、ほんとにこれで良かったのかなあ」ってことで、そっから悩み・後悔「あれ」って気持ちが始まる訳ですね。 大抵の方は、このマンションを売ることにフォーカスしすぎなんですよ。そうじゃなくて、この「売ろう」と思った前の段階でなんらかの売りたくなった理由がある訳ですね。 例えば、家族４人で住んでいたけども子供が独立したので手狭になったから、もう今のマンションは売り払って小さめのマンションに引っ越そうじゃなかという事が理由かもしれないし、人によってはですね「いやー、もう住宅ローンが払っていくのしんどいから、それを少しでも解消する為にマンションを売ろう」という訳ですよ。 こういった方はですね、例えば住宅ローンの方であれば住宅ローンが苦しいからマンションを売るという場合にですね。この住宅ローンが苦しいというですね理由を解決する方法があれば、方法としてはマンションを売らなくてもいい可能性がある訳ですね。 例えば、目的達成はその人にとったら『住宅ローン支払いを楽にしたい』って事なんですよ。それが、目的なんですよ。その為の手段としてマンションを売る方法もあれば、住宅ローンの見直しという方法もある訳ですね。 もう１つの方法としては、賃貸にする方法もある訳ですよ。 このようにいろんな方法があるのに、手段である売ることだけにフォーカスする。 そして、売却活動を始めるから失敗する訳ですね。 これはですね、もうちょっと分かり易く言うと、例えば旅行の話をしましょう。 「田中さん、私ね私電車乗りたいのよ。もうね特急列車ピューっとこうね乗って行って中で駅弁とか食べてね。もうこれゆっくりと電車でね美味しいものを食べながらゆっくり行って、たまにはなかなか時間も取れないから本を読んだりしてね。そういった過ごし方しながら電車で旅行に行きたいのよ。」って方がですね私に相談に来た。 私は聞く訳ですね。 「あっ、そうですか○○さん。じゃあ、どこに旅行に行かれたいんですか？」って聞いたら「私はね電車でハワイに行きたいの」って言ったら私は言いますよね。 「それは、無理ですよ」と「飛行機乗って行って下さい」ってことになる訳ですよ。 ハワイに行きたいという目的があるのに、それに電車に乗って行くというのは大きな間違いなんですよ。 ハワイに行く為の手段は電車じゃなくて飛行機なんです。 このようにですね、目的と手段がバラバラになってる人。 ハワイに行きたいのに電車に乗って行こうとするような売主さんが異常に多い訳なんですよ。こうなるとですね「いやー、売ったんだけどね。なんか最初思ってたような事になってないんだ。」となる訳ですね。 ですから、まず皆様はマンションを売ろうと思った時に、その売ろうと思った元々の理由をしっかりと自分で見つめることです。じゃないと、売る事のこの手段だけが全ての解決方法だという頭に凝り固まってしまいます。 もしかしたら「売らない方が良かった」なんていう方、非常に相談で多いです。 実際に「じゃあその話だったら売らないでそのまま置いておきましょう」という事で解決してしまう話、非常に多いです。 このようにですね、マンションを売る為の目的と手段。 これがしっかり見極めて頂きたい。 そして、こういう事をしっかりと見極めて自分なりに納得する為にもですね私とかにですね是非ご相談を頂いて、まずこのマンションを売る為の目的を先に明確にする。 それから手段として売るのか貸すのか、それとも持っておくのか。こういった事を解決していく。こういった順番をですね間違えないように気をつけて頂きたいと思います。 今日はですね『マンションを売る為の目的と手段』これについてお話をさせて頂きました。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod277.html http://20.3788.jp/podcast/pod277.html 不動産売買成功レッスン Thu, 14 Jan 2010 10:00:00 +0900 音声再生ページ》 それでは早速ですね、２０１０年の１発目のですね、この中古マンションの正しい売り方２．０なんですけども。何を話そうかなと思ったんですけども、やはり年末。 特に今、年始になりましたので２０１０年の私のこの『マンション売却市場の見通し』ですよね。こちらの方を話していきたいと思います。 これまでですね、２００９年までどうなってたかって言うと「どんどん売り物件が増えるから早く売った方がいいよ」ってこと私は常に口を酸っぱくして言ってきました。 で、これは２０１０年に入りまして、その傾向がもっと強くなると思っておいて頂きたいと思います。 マンションを売るなら今、売るべきということです。 何故かと言いますと、もうこれは非常にですね説明すると「あっ、なるほどね。そういう事だよね。」って事は分かる話です。 今までですね皆様が中古マンション売ろう。 若しくは、自分のお持ちの投資用マンションを売ろうという時にですね。 じゃあ売ったけど「自分の売ったマンションと競合のマンションをはないだろうか？」って見た時に、例えば自分のマンションと同じマンションが売りに出てる部屋。 または、近所の新築物件。 こういった物があるとですね、自分がマンション売りに出してもその競合物件と比較されてなかなか売れにくくなったり、逆にこれが上手く売れやすくなったりって事があってですね。この競合物件にどういった物があるのかという事が非常に大事でした。 で、今までは先程も説明した通り、同じマンションであったりですね、近くの新築分譲マンションだった訳ですね。 ただですね、この新築分譲マンションもなかなか売れないってことで値下げをどんどんしてきまして、そういった意味では中古マンション売る方にとってはですね「この新築分譲マンションの値下げが脅威だよ」という話をですね丁度、去年していたんですね。 そして、実は２０１０年に入りまして、ここに新たな競合が入ってきます。 それがですね、ローンが払えなくなって住宅を売却しようという任意で売却する任意売却物件。そして、もう１つがですね競売物件です。 任意売却物件はですね、年末ちょっとテレビとかでも騒がれましたけども、家を売ることができなくなった。住宅ローン払うことができなくなった方がですね、法的な整理をしまして住宅を売ってしまうという、ちょっと安く売るんですよね。 任意的にその住宅ローンの債務を整理するというですね、任意売却という方法で物件を売っていく方が増えております。依ってですね、中古マンションの競合物件の中にそういった任意売却物件というのが出てきますね。 当然、任意売却物件は早く法的整理をしなくちゃいけないので安く売る傾向が強いです。 依ってですね、皆様の中古マンションは市場価格で売ろうとしてるのに、それ以上安い任意売却物件が出てくるという状況になってくる。更にですね今後、競売物件。 住宅ローンが払えず、家を競売されてしまうという競売物件も増えてくることは、もう目に見えております。何故かと言うと、実はですね１２月７日の東京新聞で『住宅の競売が４６％増加』と『ローン難民、不況で拡大』ということなんですね。 これが、２００９年の４月、９月期に全国で競売にかけられた一戸建て住宅やマンションが４６％増えているということなんですよ。 これは、２００９年の段階でこんだけ増えていたので、更に経済の悪くなってきた、この２０１０年にかけてはもっともっと増えてくることが十分に考えられます。 依ってですね、皆様がマンションを売ろうと中古マンションを市場価格で売ろうとしているのに今の値だったら新築と同じマンションの競合見てれば良かったものを任意売却物件も出てくる。競売物件も出てくるということですね。 益々、ライバルが増えてくる形になります。 依ってですね、この傾向は時間が経てば経つほど強くなる。 世の中の景気が凄く良くならない限りは、そういった住宅競売物件が減るということもちょっと考えにくいということからですね「売るなら早く売って下さい」ってことは、この内容に集約されてる訳ですね。 ですから２０１０年、皆様がマンションを売ろうと考えた場合は、これほんとにもう前から言ってることなんで「同じことばっかり言うな」って言われそうですけどもほんとに早く売ること。早く売らないと、こういった競売物件も増えてくる。 そして、単純に住宅を売って少しでも支払いを楽にしようというですね、そういった方も増えてきます。不景気というのは、そういう物がどんどんどんどん出てくる。 そういったですね売却物件がどんどん出てくる状況になってきますので、是非ですね皆様、もし今「売りたいなあ。どうしようかなあ。いつ売ろうかなあ。」って考えているのであれば、もう今から今日からほんとに動くようにして頂いて少しでも好条件で売却をして頂きたいと思います。 今日はですね、２０１０年のマンション売却市場。 そして不動産市場の先行きについて話をさせて頂きました。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod276.html http://20.3788.jp/podcast/pod276.html 不動産売買成功レッスン Wed, 13 Jan 2010 22:43:40 +0900 音声再生ページ》 今日はですね、皆様に「マンションを売却する時の不動産屋さん選び」これがいかに大事なのかという事についてお話をしていきたいと思います。 皆さんですね、今回マンションを売りたいという事で「じゃあ、どうしょうか」と思うとですね、中にはまず私に相談してなんて方もいるでしょうけども、直接ですね不動産屋さんに連絡を取って不動産屋さんに相談してという方が多いと思うんですね。 で、皆様がマンションを売るという事なんですけども、これって言うのはですね世の中のほとんどの方が一生に一回、若しくは二回あるかなというぐらいの事ですよね。 但し、その一生に一回か二回しかないようなこのイベントは極めて難しいという事になっています。例えばですね、これがお箸の使い方を学びたいという事であればですね、それだけ機会回数が多い訳ですよ。 人間というのは大体何万回か忘れましたけども食事する機会がありますので、その都度日本人であれば箸を使ってれば当然箸の使い方上手くなると。 ただ残念ながらですね不動産を売る、マンションを売るという事は一生に何度もない。 となるとですね、この一回一回が勝負なんですよね。そして、その大切な勝負なんですけども、やり方がよく分からないという事で皆さん進んでいく訳です。 で、一番悪いパターンはこういった今から自分が経験をしたことがない事を何も分からないのに自分がこうであろうという考えの下に動くというのが一番危険です。 例えばですね、目の前に皆さん富士山があるとしますよね。 で、富士山に登ったことある方もこのポッドキャスト聞いてる方の中にいると思います。 で、勿論登ったことない私もそうなんですけども、登ったことのない方もたくさんいると思うんですね。 「じゃあ、もしこの富士山を初めて登るとしたら一人で登りますか？」という話です。 要するに、誰に連れて行ってもらう訳でもなく、例えばインターネットや本でルートを調べて、一人で何を持っていったか装備を調べて、靴を履いて富士山の何処から登ろうかを一人で始めに一人で考えて登って行った方っていうのはまずいないと思います。 で、結果そうなるとですね、道に迷ったりですね。 何処で休めばいいかも分からないという段取りも分からない。 で、依って登れたとしてもボロボロの状態になってるって可能性が高い訳ですね。 これは実はマンション売却も一緒なんです。 マンションを売ろうっていう事を経験した事がないのに自分で調べてやっても上手くいくはずがないんですよ。だって難しいですから。 じゃあ、どのようにすればいいかと言うと、富士山を登る場合であればガイドを雇う。 若しくは、そういったツアーで連れてってもらう。 若しくは、経験した人に先導してもらうって事ですね。 そうするとですね、「ああ、山に登りたいの？」「ああ、なるほどねえ。○○さんは、ああこういう体力でこういう身長でこういう性別で、でもこういう装備は持ってるんだね。」「で、山登りの経験は？」「ああ、そうこれぐらいあるの。じゃあ、とりあえずあまりこう経験がないみたいだから初心者コースでまずここまで登ってみようか。」っていう事をですねアドバイスしてくれる訳ですよ。 それが分からないと、初心者で何も分からないのに断崖絶壁みたいなとこ登って行ったら当然ケガしますよね。これとマンション売却全く一緒です。 要するに、皆様は人生の中においてあまり経験のしたことのない事をする。 そうであればガイドを雇う必要がある。このガイドがまさに不動産屋さん。 だから、不動産屋さん選びが大事なんです。 そして、もしこのガイドが能力がなかったら、これもう大変な訳ですよ。 「ああ、そう。山登りたいの。まあとりあえずね私の知ってる道があるからここから行きましょうか。」なんて事で全然その相談に来た方の状況把握をしてない。 そういった、もしガイドにあたると「先生、私もう足ガクガクなんですけど、もう登れないんですけど。」と言ってもですね「ああ、大丈夫大丈夫。登れるから。」みたいな感じで、もう登り終わった頃にはもうボロボロというような状況になりますので、これがですね山登りなら足が疲れたですみますけども、マンション売却であれば「もっと上手く売れたのに」という事になる可能性が高いです。 依って、そうならない為にもですね、皆様、不動産・マンション売る時には不動産屋さん選び、即ち、あなたのマンション売却のガイド選びとなってると。 だから、極めてこれが重要なんだって事を頭に叩き込んで頂きたいと思います。 今日はですね「マンションを売る時には不動産屋さん選びが凄く大事だよ」という話をさせて頂きました。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod274.html http://20.3788.jp/podcast/pod274.html 不動産売買成功レッスン Tue, 03 Nov 2009 11:00:00 +0900 音声再生ページ》 今日はですね「マンション売却のお金」これについてお話をしていきたいと思います。 マンションを売却する上でですね、いろんなお金がかかるという話があるんですけども、非常にですね大切な事がありまして、このお金という問題をクリアしない事にはマンションは売れません。 これ非常に単純な話でマンションは売れないんです。 どういう事かと言うと、もう特に最近多い話はですね「マンションを売りたいけど住宅ローンが・・・」という話なんですね。 例えばですね、皆さんの中古マンションを売ろうとしたら市場価格で１８００万円だった。だけど、住宅ローンが２２００万円残っている。 じゃあ、この４００万円どうすればいいんだって話なんですね。 で、この４００万円はやはり売る時には全部返さなくちゃいけませんので、当然用意しなければこのマンション売れない訳ですね。 で、実際にですね、これだけの現金を用意してマンション売れる方ならいいんですけども、中には「いやー、そんなお金用意できない」という方がいると思うんですね。 もうそうなってしまうと、選択肢は売るという事が出来なくなりますので、貸すという選択肢になってきます。 で、この時もですね、じゃあ貸すとしたらどのような費用がかかるのか。 こういう事考えなくちゃいけません。 例えば、毎月の住宅ローンの返済で７万円返してるけども、この地域だとこのマンション貸しても例えば、５万円にしかならないという事になってくると赤字になる訳ですね。 で、更にもう１つ言うと、ここに管理費や修繕積立金の問題、更に固定資産税をかかってくるって事考えたり、更に内装をしたり何かありましたら例えば、湯沸器を交換するとかですね、そういう事出てくる訳ですね。 で、単純にですね人に貸してる場合は、建物の主な設備というのはですね貸主さんが直さなくちゃいけませんので、例えばですね、ガスの給湯機が壊れたとなれば当然直さなくちゃいけません。 そうなってくると、２０万円ぐらいポンととびます。それでですね、貸していてメリットがあるかどうかという金銭的な計算をしなくちゃいけない訳ですね。 で、計算をした所、毎月これだったら大きな赤字が出るなあって事であれば、当然ですね一括で売って４００万返せないとしても毎月ボディブローのように赤字が出るという事であれば、どうにかして親御さんなり知り合いに頼んで４００万円集めてでも売った方がいいという事またなってくると思うんですね。そういった意味ではまずですね、マンションを売るという時にはお金の問題をあらゆる方向から見極める事が大切ですよね。 ですから、これで、もし調べてみて「これじゃあ、なかなか売るのも厳しいなあ」と思ってから賃貸の方を考える。 逆に人に貸したいなと最初から思ってる方も貸した時のお金の問題がどうなってるかをしっかり見極めないと、結果として「こんなんだったら先に売っといた方が良かった。築が浅い時に売っといた方が良かった。」っていう結果になる可能性が極めて高い訳です。 ただですね、普通の方はもう単純に頭の中で売ろうと思ったら売る事しかフォーカスしませんし、貸そうと思うと貸す事しかフォーカスしません。 また、一般の不動産屋さんとすればですね、売りたいというお客さんがいれば売る方が当然ですね価格が大きい、手数料も大きくなりますので「じゃあ売りましょう」って事で売る事をまず前提に動いてしまいます。 そうならない為にはまずはお金の事をしっかり見極める。 で、見極める事が出来なければですね、当然ほとんどの方は分かりにくいと思いますので、私の相談等を使って頂くなりして頂いてですね。 まずは明確なお金の事を判断した上で売るという事を考えて頂きたいと思います。 ]]> http://20.3788.jp/podcast/pod273.html http://20.3788.jp/podcast/pod273.html 不動産売買成功レッスン Mon, 02 Nov 2009 21:34:09 +0900 音声再生ページ》 今日はですね『中古マンション売却の流れ』についておさらいとして話しておきたいと思います。皆さん、マンションを売るという場合にどういった流れで物事が進んでいくのかを知っておくことは極めて重要です。 例えばですね、運動会。 ちょうど秋ですから、運動会やってるとこもあるんだと思いますけども、運動会でも「次は○○があるから、じゃあその次の種目に出る人は入場ゲートに集まらないと」ってことでですねプログラムを見ながら進んでいくと思うんですね。 で、プログラムがあるからこそ、例えば時間のない家族が見に来ることになった場合ですね「じゃあ○時頃に○○ちゃんが出るから見に来てね」って事で、そしてですね実際にプログラムを参考にしながら運動会が進んでいく訳です。 実は、これはマンション売却も一緒なんですね。 ほとんどの方が、このマンション売却のプログラムを分からないまま進んでいきます。 依って、「次にどんな事が起こるんだろう」「何があるんだろう」ってことが分からない訳ですよ。当然そうなると準備はできない。 何がどんな時に必要かも分からないまま進んでいく。 だから、不安だし心配だし、そして結果として「ああ失敗した」って事になる訳ですね。 じゃあ、そうならないようにするには、この「マンション売却のプログラム」どういった流れで進んでいくかを知っといて頂ければと思います。 まずですね皆さん、マンションを売ろうとした場合には不動産屋さんに電話をして相談する訳ですけども、まず最初にですね自分が何故このマンションを売るかという事のまず目標、理由ですね。 何故、このマンション売るのかという理由をしっかり見定めて頂きます。 で、その作業が終わった後、不動産屋さんに電話をして相談して査定なりを行う。 そして、売却をするということになったら、今度は実際に売却をしてですね、で売り出す訳ですね。 で、売りに出すと当然ですね買主さんが見に来ます。 そして、内覧をして頂いて、その中で「わあー、この家気に入った買いたい」という買主さんが現れれば、その買主さんから今度はですね「買いたい」という申込書を頂く訳ですね。で、それに対して「じゃあ売りましょう」という事で契約。 そしてですね、買主さんの住宅ローンの期間を１か月ぐらいおいて、そして決済、引き渡しという流れになります。依ってですね、全体で考えますと「どれぐらいの期間で売れるんですか？」って事あるんですけど、基本的には契約をしてから１か月ぐらいの時間はかかると思って頂いた方がいいですね。 それとですね、このプログラムなんですけども基本的にはこの大体流れで進みますけども、時にですね住宅ローンを使わないお客さんだと契約＝決済というような状況もあります。 これは、その都度変わってきますので、ある程度皆さんの頭の中では「あー、なるほど、まず不動産屋さんに値段を見てもらって、でそれで納得すれば売りに出して、で買主さんが現れたら買主さんと契約して、それから引き渡しするんだな」という事を知っておいて頂きたいと思います。 そしてですね、次回はこの流れの中で『どこでどういったお金が必要になってくるのか』これについてですね細かく一つ一つご説明したいと思います。]]> http://20.3788.jp/podcast/pod275.html http://20.3788.jp/podcast/pod275.html 不動産売買成功レッスン Mon, 02 Nov 2009 20:56:40 +0900 音声再生ページ》 今日はですね「マンション売却をする理由」これについてお話をしていきたいと思います。このトピックもですね何度かお話をしてる事なんですけども、最近こう電話相談される方の中でもですね、このマンションを売る理由を明確にしていなが為に何から始めていいか分からないという方がいるんですね。 どういう事かと言うと、ちょっと先日相談あった方などは、新しいマンション買いました。そして、実際にマンションに入ったんだけど、やっぱり子供が小さいから一戸建ての方がいいなあと思われたそうです。 そして、一戸建ての土地が売りに出てるのを見て「これが欲しいなあ。だけど、今のマンションどうしよう。」って事でご相談に来られました。で、この話をよく聞いてみると「今のマンションが何で一戸建ての方がいいなあと思ったんですか？」と聞くとですね。 「子供が小ちゃくて実は飛び降りたりして、かなり押さえてるんだけど、やはりちょっと下のフロアの人から足音がするとかそういう事言われるんです」と「子供のそういった伸び伸びとした教育をする中でも一戸建ての方がいいのかなあ」という事言われた訳ですね。その中で私はですね、まず冷静に判断した事はお金の問題とそのマンションを売る理由の問題、この２つです。 で、お金の問題というのは、じゃあ新しい土地を買いますよね。「今のマンション売らないと買えないんじゃないですか？じゃあ、このマンションの住ローンいくら残ってますか？これを中古で今売って返せますか？」という事を判断していきます。 ただ、それともう１つ、その理由というのがもっと大事で、今回このマンションを売るという理由は金銭的にもう切迫していてすぐに売らなくちゃいけないという状況ではなく、できれば一戸建てを買いたいから売りたい。あとは、ご近所との関係で足音が心配だからという事で売りたいという話なんですね。 そこで、その目的、マンションを売る為の目的をしっかり見定めておくと、解決方法というのが自ずと見えてくる訳です。 じゃあ、どういう事かと言うと、まず今回の場合は子供の足音という事であれば、まずは子供がメインで活動する場所って大体決まってる訳ですよ。 もうマンションの場合は８０％～９０％リビングです。 このリビングに防音効果の高いマットをひく等して下のフロアへあまり音が響かないように自分の所で作業をして、そしてですね作業というかひくだけですかね、買って来て。 そういうのをするだけで音のまず問題は避けられる。 依って、ご近所とのトラブルは避けられる訳ですね。 で、これをするのにお金がかかるじゃないかという事なんですけども、じゃあ単純に今このマンションを売って住宅ローン満額借りてる場合に売って何百万もマイナスが出る可能性が高い訳ですよ。それであれば、まずは身近な目的である足音の問題を解消しておく。 それをした上で、じゃあ新しい土地を買いたいなあと。 ただ、この土地も１つしかない訳じゃない。 いくつかあるし、将来いくらでも出てくる可能性があるという土地なんですよ。 そしたら「じゃあその土地が欲しいけど、まずこのマンションを売れないと買えないよね」って事になりますので、じゃあ防音の方を先にしてしまって音の問題がついたら後はじっくり時間をかけて売っていけばいいじゃないかという判断が出来る訳です。 これだけでですね、相談された方は非常に心をですねホッとしたという事を言っておられましたけども、まず皆さんはマンションを売ると思った時に自分が売る理由をちゃんと見極めて、それを整理した上で進めていかないと、何の為にマンションを売るのか。 本末転倒になる可能性がありますので、こういった事をですね、まずはちゃんと整理する。マンション売却の理由を整理するって事をして頂きたいと思います。 ]]> http://20.3788.jp/podcast/pod272.html http://20.3788.jp/podcast/pod272.html 不動産売買成功レッスン Sun, 25 Oct 2009 23:44:50 +0900 音声再生ページ》 今日はですね、マンションを売却する事によって後悔をするということをですね非常にやっぱり恐れる方が多いんですね。じゃあ、どうやればマンションを売って後悔はしないのか。これについて話をしていきたいと思います。 実はですね、この答えは非常に簡単で、もう最初に答えを言ってしまいますと、正しい情報を最初に知った上でマンション売却をするという事なんですよ。どういう事かと言うと、世の中の大半の方はこのポッドキャストを聞いてる方っていうのは全体でも今２万人ぐらいなんですよ。 で、ただですね年間で不動産売買する人の数というのは２万人には収まらない訳で、それ以上にですね沢山の方が家を売ったり買ったりしてる訳ですね。 で、この中で実際にこのポッドキャストを毎日聞いてる方もいるでしょうし、ほとんど聞いてない方も当然いる訳ですよ。 そういった意味では、マンション売却という事に関して勉強してる方というのは非常に少ない。で、非常に少ないという事は、家を売る方ほとんど何も知らずに売ってるんですね。 で、その時に何も知らないまま不動産屋さんに行って、不動産屋さんに言われるままに売ると。依って、結果として後になって知らなかった事を聞かされて後悔をするんです。 後悔というのはですね、知らなかったから後悔するんですよ。例えばですね、皆様の目の前にある箱が２つあります。そして、右側には海外旅行の券が入っています。 左側にはタワシが入っています。 どちらか手に取った方を貰えるという事の場合、どちらの箱に手を突っ込むかと言うと「右側に海外旅行の券が入ってますからさあどうぞ」と言われたら、どちら皆さん取りますか？当然、右側を取りますよね。そして、その時に左側に手を突っ込んでタワシを取った時に「ああっ、しまった。右側にしておけばよかったあ。」って方はいないですよね。 それは、最初に正しい情報を知っているから当然、正しい方に手を突っ込むから正しい答えが手に入るんですよ。これが、ただ「右の箱と左の箱があります。どちらか取って下さい。」って言って、左の箱に手を突っ込んでタワシを手に取り出すと、「わあー、右に入れておけばよかった」と後悔する訳です。 要するに皆様は、これからマンション売却という人生で経験がした事がないこと。若しくは、１回ぐらいしか経験したことのないような事をする訳です。そして、それは非常にプロセスが多くあって難しい。そして、大きなお金が動くことです。 で、この事に対して何も事前に知ることなく活動を開始するのか。 ある程度、どういった方向性で進めていくのかというプロの知識を得た上で動いていくのかによって、単純にもうこれは後悔するか、しないかはそこで決まる訳です。 ですから、後悔するかしないかって言うのは、私の理論では売った後に決まるんじゃなくて、売る前の時点でもう決まるんです。ですから、売りに初めた段階で既に後悔する人っていうのは、もうその段階で失敗してます。 ただし、売却をして成功するというのは売りに出した段階でもう成功は決まってるんです。そして、その差というのは最初に正しい情報を得てたかどうかという事ですね。 そういった意味では私の無料電話相談なんか利用して頂くとですね、そういった情報を得れますので是非活用して頂きたいんですけども、まずは皆さんマンション売却に後悔しない方法という事で単純な答えを申し上げますが、それは正しい情報を最初の段階で知っているかどうかと。これだけの問題です。 是非ですね皆さん、マンションを売る時にはですね、正しい情報をまず得る。 そして、それから売却をスタートしていく。 不動産屋さんに連絡をしていくという事を知っといて頂きたいと思います。 ]]> http://20.3788.jp/podcast/pod271.html http://20.3788.jp/podcast/pod271.html 不動産売買成功レッスン Tue, 20 Oct 2009 10:00:00 +0900