オープンハウスは「マンションを売る時に役に立つのか？」これについてお話をしたいと思います。空き家の場合ですね、オープンハウスというのをですね、不動産屋さんがよく行うことがあります。
不動産屋さんからですね「オープンハウスやりませんか？」って言われた時にですね、皆さん大体は「いいですよ」と言うと思うんですけども。
じゃあ、実際にこのオープンハウスがほんとに役に立つかどうか。
これについて今日はお話をしたいと思います。
オープンハウスというものはですね、空いているお部屋を不動産屋さんがある時間を決めて「その間であればいつ見に来てもらってもいいですよ」ということでマンションを売りに出す方法なんですね。
基本的には当然チラシをまくので、それを見たお客さんが自分の都合に合わして見に行くというパターンになります。
このオープンハウスなんですけどもメリットとデメリットがありまして、メリットとしては「見に行こうかな」っていう人が気軽に見に行きやすい。
その反面、冷やかしのお客さんも来てしまうというデメリットがあるんですね。
よくですねオープンハウスしますと、ご近所の奥様方が友達同士で見に来ると。
こういった場合は基本的には買う気のない、冷やかしのお客さんである場合が多いんですけども。中にはですねオープンハウスをして成約する場合もあると。
当然、見に行きたい人が見に行きやすい状況を作れるのがオープンハウスですので、見込み客が集めれるということができます。
ただ、ここで知っておいて頂きたいのは、もしオープンハウスをしてお客さんが来なかったら。
実はこれは致命的な問題があるということになります。
何故かと言うと先程お話した通り、オープンハウスを行いますと見に来る人は非常に見に来やすい。見に来るハードルが下がっています。
しかし、それにも関らず誰も見に来なかったということは、何らかのその物件に対して問題があるわけですね。
多くがこの問題というのは「価格」です。
見に行ってもどうせ買わないぐらい高い。
だから、見に行かないんですね。
間取りを見て価格を見て「じゃあ、一回見に行こうか」って人が見に来るんですよ。
でも、見に来ないってことは、間取りを見て場所を見て「ああ、これは欲しくない」って言ってるか。
これは価格を見た段階で見に行く土俵にも乗ってないってことなんですね。
ですからオープンハウスっていうのは、確かにお客さんを集めれるという方法にもなりますし、もしそれで来なかったら単純に価格がやっぱりおかしいと。
高すぎるということの一つの根拠になる可能性が非常に高いということなんですね。
ですから、なかなか売れないマンションの場合は、まずオープンハウスをできればやってしまって、やったけど来ないっていうことであればもう価格を下げて、そして改めて売りに出す。
このようにすることによって、市場に近くなっていく。
市場の価格に近くなって成約が早まるっていう方法になりますので、是非ですねオープンハウスは活用して頂きたいと思います。
またですね、このオープンハウスにかかる費用は基本的には不動産屋さんが出してくれますので、売主さん負担することありませんから安心してどんどんやって頂ければと思います。
売ろうとしているマンションに管理費や修繕積立金の滞納がある場合、これはどのように処理されていくのか。
これについてお話をしたいと思います。
例えばですね、ちょっと例えが良くないかもしれませんけども、あなたがお持ちのマンションがある。それでですね、毎月毎月の支払が大変になったので売却をすることになる。
ただ、その時に毎月の支払がしんどいということで、実は管理費や修繕積立金をちょっと滞納していたということがあるとしましょう。
そしてですね、このマンションを売る場合にどういう問題があるのか。
これについてお話をしていきたいと思います。
まずですね原則的なルールとしましては、滞納したままマンションを売ることはできます。できます。
ただし、買った方というのはその滞納のあった分を負担しなければいけない。
即ち、そのマンションに住むうえで守らなければいけないルールというのを当然売主から買主に引き継がれますので、その管理費とか修繕積立金を払う義務を新しい買主さんは負うことになります。
ただですね、一般的には売買をする時に重要事項説明書というものがですね物件の説明書がありますので、その中で「この物件にはこれぐらい管理費の滞納がありますよ」「この程度の修繕積立金の滞納がありますよ」ということは全部明るみになります。
依ってですね、買う人もそういった修繕金とか管理費とかにですね滞納があれば「いくらぐらいこの人滞納があるんだな」っていうことは当然分かる訳ですね。
となりますと、例えば売買価格が１５００万円としましょう。
仮に、一年近く溜めていた管理費と修繕積立金の滞納が３０万円あったとしましょう。
そうなりますと、一つの方法としては売主さんが取引の日までに全てお金を用意して管理費、修繕積立金の滞納を全部払ってしまうのが一つ。
そしてもう一つは、滞納したままで売却をするけども管理費と修繕積立金の滞納分と売買価格を精算するという方法があります。
ですから、例えば１５００万円のマンションで滞納している金額が３０万円あれば、１５００万円から３０万円を差し引きまして１４７０万円の現金の授受だけがされるというような形ですね。
ですので、滞納している状態でそれを返すお金もない。
ただ、売ればそれを返せるんだという状況であれば、そういったですね売ってから精算するという方法もあるということを知っておいて頂きたいと思います。
また、買う方もですね、その滞納がある物件だから不安だということではなく、ちゃんと不動産屋さんが「いくら滞納がある」ということを明確にしてくれますので、それを考えたうえでですね精算できる金額なのか。
または、もう売買価格そのものをそれを理由に交渉してしまうのかという方法はいくらでもあると思いますので、あまり心配なさらずに売買の方、管理費の方滞納があった場合ですね売買ができるということを売主、買主ともに知っておいて頂ければと思います。
今日は地震や原発の問題、またですね計画停電、
３月１１日に起きました東日本大震災の影響から様々な所に出ているこうした影響、
これがですね、皆さんのマンション売る時にどのように関係してくるのか？
これについて今日はですね、非常にちょっとリクエストも多かった内容だったのでお話をしていきたいと思います。
実はですね、この３月１１日以降ですね私のですね２００９年に出した本ですね。
『成功する中古マンション売却術』がですね急に売れましてですね。
一時期ですね、アマゾンドットコムの不動産部門でいきなり第２位まで急上昇しました。
出版してもう２年以上経つ本なんですけども、その本が急に売れるってことはなかなか無いんですね。
どういう事かと言うと、ちょっと分析しますと、やはりこうした様々なリスク。
地震であったり原発であったり計画停電の事もありますよね。
こうした事で今回災害に遭われた地域、近隣の方から「自分はその地域の物件を持っていていいのか。長期的に保有することに対して今後リスクがないのか。」こういった事に不安を感じた方が急増したということが考えられます。
元々ですね非常に最近景気が悪くなってる中でですね不動産がなかなか売れない。
勿論、中にはですねすぐに売れてしまうような物件というのは当然あります。
ただ全体的な流れとして不動産がなかなか売れにくい状況の中でこうした災害が起きた訳ですから、また更にですね売れにくい状況になってると。
そうした中でですね、こうしたマンション売る為のノウハウがまた必要になったので本は売れたんじゃないかなあと私は分析をしております。
実際にですね、私の所にも「今後不動産を持っていくことはどうなのか」という事について質問がきております。
実際にですね、そういった事を含めて私もいろいろ考えたんですけども。
大きく言えることは、やはり今後は『持つ』ということ、『保有すること』に対する考え方が今回のことで大きく変わると。
依って、今まで持ってても良かったけど別にそれに対して執着のない世代。
私達の世代、３５、３６代の世代ですね。それから４０歳ぐらいまでの世代。
最近の世代の人で家を買った人でもどんどん手放すことを少し考える方が多くなってくるんじゃないかなあと思います。
その背景としましては、まず今マンションを持ってる方。
こうした方に対してテレビとかマスメディアの打ちだし方が少し変わってきました。
どういう事かと言うと、今までは「家は絶対持ってる方が得だよ」という言い方してたんですね。「買った方が得だよ」と。
だけど、最近よくテレビ等見てみますと「売るのもアリじゃない。賃貸で住むっていうのも悪くないよね。」という風潮が実際にマスコミから出てきているんですね。
こういう事っていうのは絶対出てこなかったんですよ。
今までは「同じ払うならローン払って自分の物にしましょう」という風潮でした。
しかしですね、そういった風潮が低金利になって１０年ぐらい続いて、いざ様子を見てみると「あれっ、自分の物になった筈なのに、売る時になってまたお金追い足して売ってるよ。」と「ローン返せないじゃないか」このような実際の現実がやっと見えてきたわけですね。
そして、そうした現実の情報が広がっていく中で、買うことに対するリスクというのが生まれてきました。
そして、その中で買うことに対するリスクに更に輪をかけたのが今回の地震等の影響となります。
依ってですね、これから物件によって売らなくてもいい物件。
そして、物件の持つリスクによっては、もう早々に売った方がいい物件っていうのがハッキリしてきます。
これがどのようにハッキリしてくるかについてはですね、正直この今の状況で私から「こういう物件はダメだよ」ってことは実は言いにくいです。
何故かと言うと、それはいつも言ってますけど不動産には個別性があるからですね。
Ａというマンションの中での１０１号室と２０１号室。これだけでも差があります。
依って、このポッドキャストは沢山の方聞いてますので「こういった物件はダメだよ」ってことはですね、非常にある特定をしてしまって、誤解を招くことになりますのでなかなか言いづらいことがあります。
ただ一つ、今言えることがあるとすれば不便。利便性の悪い所。
こうした物件は今後益々淘汰されていくという風にだけは考えておいて下さい。
あと細かい条件等「どんな物件なの？」「私の物件大丈夫？」「売ろうと思ってんだけど、どうしたらいいかな？」って事に関してはですね、是非個別で私の方にご相談頂ければと思います。
ちょっとですね、長々しくお話してしまいましたけども。
結論をもう一回申し上げますと、今後、震災・停電、そしてですね、この原発のリスクという事を含めて、今まであまり感じてなかった持つことに対するリスクというのが非常に敏感に買い手さんが感じるようになってる。
依って、売る物件によっては益々売れにくい状況になる。
ただ売れる物件、そうしたリスクを背負ってない物件に関しては今後益々求められてくる。即ち、売却する不動産の二極化が進むということをしっかり知っておいて頂きたいと思います。
「マンションを売る時にいらない物・不要な物、こういった物はどうすればいいでしょうか？」というご質問をよく受けます。
例えばですね、新しい家には使えない家具とか、あと照明ですよね。
こういった物がある場合に売る時にこれどうしたらいいんだ。
処分するっていうのが一番簡単なんですけども、それをするのも勿体ないと。
結構いい物なんだけどなあって方がいるわけですね。
その場合はですね、原則的には売主さんが処分する。
これが原則です。
ただですね、中には買主さんが見に来て「あっ、これいいですね」と「使わせて下さい」という物もあります。
そうなるとですね、捨てる費用も必要なしでですね、買主さんがあなたの大事なですね家具をそのまま使って頂けるということでですね、お互いの為にも良いわけですね。
じゃあ、どのようにそういう風に話を持っていくかなんですけども。
まず一つは、居住中にマンションを売る場合、この時はですね内覧者が来た時に、例えば「いやー、このテーブルですね非常に良い物なんですけども、もしご希望であればちょっと新しい家に入れれないので、是非使って頂ければと思うんですけど如何ですか？」って事をですね、そのまま伝えて頂ければ結構です。
あとですね、照明もそうですね。
「この照明、新しい家で使わないんですけども、置いていきたいんですけど使われますか？」と聞いて、もし使うと言えば置いていけばいいです。
あと、もう引っ越しをしてしまう。
今の家にはもう住んでない。
その場合に内覧に来る場合は、不要な物は不要で使えそうな物、これはそのまま置いていくっていう方法が一つあります。
そして、内覧に来た方がですね「これ何で置いてるんですか？」って聞かれた時に、不動産屋さんが「いやー、もう売主さんが使わない物なので、もし欲しいって方がいれば置いていくって事なんですよ」って事にすればいいんですね。
ただ、当然買主さんによってはですね「いいなあ、これ欲しいなあ」って人もいるでしょうし、逆にですね「いやー、もういらないよ」と「処分してくれ」と言われる場合もあります。その為にですね、売主としては「置いてもいくし、処分もするよ」というスタンスで置いていくと。
そうじゃないと、買主さんにですね「これ家具付きです」と「これも貰って下さい」という風に強く言ってしまうと、買主さんとしてはですね「ああ、売買代金にこの家具代も入ってるんじゃないかな」と思われます。
そうならない為にも「不要であれば売主が処分しますけど如何しますか？」という風にですね話をしてもらうようにしてもらえばいいと思います。
あとですね、鍵です。
鍵を換えた方がいいのかって話もあるんですけども、鍵はもうそのままで結構です。
あと、それを換えるか換えないか。
例えば、セキュリティの高いやつにですね、するかしないかは、もうこれは新しく家を買った方の判断です。
ですので、売主としては鍵はそのままで大丈夫ですので、特に手を掛ける必要もないということをですね覚えておいて頂きたいと思います。
今日はですね『マンションを売る時に不要な家具、または鍵ですね、どのようにすればいいのか』これについてお話をさせて頂きました。
マンションを値段を下げる時、売りに出したマンションを不動産屋さんから「値段を下げて下さいよ」ってことお願いされた。
じゃあ、値段を下げたいけども、どれぐらい下げるのが適正なのか。
これって非常に分かりにくいですよね。
今日は、その『適正の範囲』この一つの考え方をお話をしたいと思います。
それは１０％。１割ということです。
例えば２０００万円の家を売ってる場合、１割引きにすると１８００万円という数字が出ますよね。他に５０００万円、あまりないですけども家の場合。
こんだけ大きい価格だと次の価格は４５００万円っていうのがあくまで一つの基準です。
１０％と考えると大きいと思うんですよ。
売る方としたら、２０００万円→１８００万、５０００万→４５００万。
これデカイですよね。
だけど、今度買う側の立場になってほしんです。
例えば、今あなたが１８００万円ぐらいの予算で家を探してる場合、２０００万円の物件があったら無視しますか？
大体、家を探されてる方というのは、１割ぐらいは上・下、余分をみて物件を探します。
ですから、予算が２０００万円の人であれば２２００万円。
３０００万円の人であれば、３３００万円ぐらいは予算をみてます。
依ってですね、下げる時にはこの１０％を下げることで新しいお客さんの層に情報が届くということになるわけですね。
ただ、これ単純に１０％下げると結構大きいので、例えば２０００万円の場合だったら１８００万に下げて、１８００万で決まるように値段交渉があるとして例えば２８８０万とかですね。
そういった事でちょっと数字を調整して売り出し直す。
こういった事をすることによって新しいお客さんの層へ情報がいきますので、よりですね値段を下げる時に意味のない値下げをしなくて済むということになりますので、是非この『１０％の法則』というのを知っておいて頂きたいと思います。
今日は、『マンションを売る時には１０％の法則』これをお話をさせて頂きました。
マンション・不動産の売り出し価格を下げるポイント
マンションの売り出し価格の下げ方のコツ
売り出し価格を下げるときは価格帯に注意
『マンションを売る時の値下げのポイント』これは２つあります。
そしてですね、今日お話するのはその一つめ『価格帯』ということです。
例えば、あなたが３０００万円でマンションを売ってる。
これを徐々に売れないから値段を下げていきますよね。
ある時、２６００万円に下げた。
この２６００万円に下げたんだけどなかなか売れないと。
その時に不動産屋さんから「じゃあ、２６００万円だから２５５０万円ぐらいに下げませんか？」という話があったとしましょう。
この２６００万から２５５０万の値下げ、これはあまり意味がありません。
何故かと言うと、不動産を探す人というのはある価格帯毎にお客さんがいる可能性が極めて高いからです。
この理由は、昔はあまりこういうこと感じなかったんですけど、最近買う方がほとんどインターネットで家を探す場合が多いです。
そして、インターネットで家を探す場合にどれぐらいの値段の家を買うかという事の価格設定をする時、これが実は５００万円単位になってます。
実際にどういう感じか見てもらうと。これはヤフーの不動産の検索です。
見て頂きますと、この価格の選ぶ所が、例えば１０００万円以上～１５００万円以下とかですね５００万円刻みなんですね。
ということは、例えば２５００万円まで探されてる方がいたとしても、２６００万円で売ってるマンションを２５５０万円に下げたとしても、結局は２５００万円を切らないと２５００万円以下で探されてる方には見れないわけですね。
そういった意味でも、この５００万円単位の価格帯。これを意識した値段を下げる。
これをしなければなりません。
ですから、例えば２６００万円で売ってる物件を次に下げるんだったら２５５０万円じゃなくて、もうちょっと頑張って２４９０万円。
この２５００万円以下で表現される所に出てくることによって、新しいお客さんから目に付くというような状況になります。
ですので、マンションを売る時は値段を下げる時に、まずこの今日は一つめ『価格帯の法則』。それは、この５００万円単位になってますので、この５００万円単位というのをよく意識しながら値段を下げていく。
これをよく考えて頂きたいと思います。
今日はですね『マンションの築年数が売れゆきにどう関係するのか』これについてお話をしていきたいと思います。
まずですね、築年数と売れゆきなんですけども、例えば築２年のマンションを売る時と３年のマンションを売る時、これってあまり変わりませんよね。
買う方の気持ちとしても築２年と築３年だとそんなに気にならない。
また、築２７年と築３０年これももうあまり気にならないんですよ。
では、次に大事なのは築９年か築１１年かということです。
この差はたった２年。
だけど、築１０年を超えてるかどうかっていう所は、やっぱりですね買い手さんが気にする所なんですね。実際にですね、買いに来るお客さんというのも例えばですね、どこどこの地域の３ＬＤＫの何㎡位のマンションで築１０年以内のものということ多いんですね。
じゃあ、この築１０年以内という根拠はあるのかと言うと、正直あまりないです。
例えば、神戸であれば震災後の建物がいいとか、そういうこと言うことありますけども、そういう地域でない限りはですね、じゃあ築１０年が１０年と１日になったからといってマンションが壊れたりするかというと当然変わりません。
壊れることもないです。
だけど、一般的な考え方として１０年以内のマンションか、１０年を超えるマンションかという事で、買い手の気持ちの部分で差が出る訳です。
ですから、そういった所で同じような地区のマンションがあれば、こっちが築１０年、こっちが築１１年となれば１０年のマンションが選ばれてしまうという状況になる訳ですね。
こういった意味も踏まえまして、もし皆さんが将来、今すぐ売る必要ないんだけど、マンションをいつかこれ処分しなきゃいけないなっていうことを考えてる場合は、もしこの節目となる１０年。そして、もう一つの節目が５年ですね。
ですから、５年、１０年、２０年、この節目にかかる時は出来るだけ早く売りに出すこと。これをお勧めしたいと思います。
今日お話したことはですね、『築年数によりマンションの売れゆきが変わるか』ってことなんですけども、この変わるポイントとしては、買主さんの気持ちの中で５年以内、１０年以内、そして２０年以内こういった所がですね、ちょっとしたポイントになりますので、この辺りに差しかかるマンションであれば早く売る方がいい。
これがですね今日の結論ですので、是非覚えておいて頂きたいと思います。
今日ですねお伝えするのは、『売ろうとしているマンションのエアコンこれが壊れている時、これはどうすればいいのか』ということですね。結構、これご質問受けるんですよ。
例えば、家を買った１０年ぐらい前に付けたエアコンがあって、もう古くなって壊れかけている。
これを付けている方がいいのか、やはり売る時には外しておく方がいいのかっていうことでお悩みになる方が多いです。
これ結論から言いますと、そのまま置いといた方がいいんじゃないですかってことになります。「えっ、なんで？」と「壊れているようなエアコンどうするの？」ってことになるんですね。
これはですね何故かと言うと、売りに出す時に先にエアコンを外した状態で売りに出すと、当然見に来る方はエアコンの外れてる部屋を見に来ます。
その時にですね、エアコンの後ろというのは結構汚れてるんですね。
クロスを外してたりする場合もあってですね、エアコンの外した後というのは正直あまり美しくないです。
やっぱり家を買う人というのは、見に来てその時のイメージ、凄くこれ大事なんですよ。
ですから、やはり綺麗な方がいい。
じゃあ、壊れたエアコンであったとしても、それを外したらもうエアコンの後で凄く汚れてるとか、そこだけクロス変色しているということであれば、それだったらもう付けている状態で見栄えだけはよくしといて、実際に売買が進んでいく中で当然エアコン壊れかけているということを言わなくちゃいけない訳ですよ。
だから、それに対して「どうしますか？」というのを売主さんから買主さんに聞いて、当然不動産屋さん通すわけですけども。
そして、向こうが「いらない」ということであれば外せばいいです。
そういう風にしてですね、マンション売却する時にはエアコンをどうするのか。
これはもうとりあえず付けておく。
そして、もし予算的にお金があれば当然新しいのを付け替えた方がいいですし、それはやっぱ厳しいなということであれば、修理も出来ないということであればもう付けたままで売ると。
その間の線としましては、修理するという方法もありますけども、古いエアコンだと修理費もかかりますので、それであれば最近新しいエアコン安くなってますから、それを使う方がいいんじゃないかなあと思っております。
今日はですね、『マンションを売る時に壊れているエアコンがある場合はどうすればいいのか』ってことについてお話をさせて頂きました。
『事件・事故のあったマンションを売ることはできるのか？』
まずですね結論から言いますと、何か事件・事故、例えば自殺そういう事があった物件を売ることは可能です。売れないということはありません。
但し、売る場合には必ず売買の時までにですね、買主さんに伝えなければならないことになってます。それで「黙ってれば大丈夫だろう」と言われる方もいるんですけども。
例えば、それを黙って売買をして後で分かった場合、それは損害賠償の対象になる可能性が極めて高いです。
「でも、言わなきゃばれないだろう」ということを皆さん思われる訳ですよ。
ただ、気を付けて頂きたいのは、もし皆さんが言わない。不動産屋さんが伝えない。
売ることを手伝った不動産屋さんが買主さんに伝えなかったということがあったとしても、ご近所の方からそういった話が入ってくるということがあるんですね。
実際にですね、私も今一戸建てを借りて住んでるんですけども、そこに入りまして住みだしてから少ししてですね近所の方から「そこの家はね、昔何回か空き巣が入ってねえ」ってこと言われたんですよ。そんなこと私は聞いてなくて凄く怒ったんですけども、結果としてですね、もうしょうがないという事で今住んでる訳ですけども。
実際には、空き巣もうけてませんので、空き巣に入っても大したもん置いてませんので大丈夫なんですけども。
要するにですね、結局売主さんが黙っていてもばれることです。
「じゃあ、どうすればいいのか」ってことなんですけども、どういう事があったかということを売る時に素直に不動産屋さんにお伝え下さい。
そして、そういうことがあったよということを前提にちゃんと売ること。
そうなると当然、値段というのは厳しいと思います。
「じゃあ、なかなかそんなんじゃ売れないんじゃないか」ということを思われる方もいますけども、確かに売れにくいですけども、そういう事を気にしない方もまたいるんですね。安く買えるとかいうことでですね。
ですので、何かもしかして事件・事故・自殺とかそういったことがあったマンションお持ちの場合で売ろうという時は、もうそれを素直に先に伝えること。
まず伝えるべき相手は不動産屋さんです。
不動産屋さんにしっかり伝えておけば、後は不動産屋さんがそれを買主さんに伝えるかどうかという責任の部分は不動産屋さんが負うことになりますので、まず売主としては何かあった場合は不動産屋さんにちゃんとそれを伝えておくこと。
黙って売ろうとは思わないということを心がけて頂きたいと思います。
今日はですね、『事件・事故そういうことがあった時のマンションの売却どのようにするのか』これについてお話をさせて頂きました。
]]>今日はですね『マンションの売り出し価格のカラクリ』
これについてお話をしていきたいと思います。
マンションの売り出し価格をどうやって決めていくか。
これはですね大抵の場合は、同じマンション若しくは近隣の過去の事例をもとに値段を決めて中古マンションを売り出します。
ただですね、じゃあ例えば過去に同じマンションで同じ間取りで階数が違うものがですね、例えばじゃあ１５００万円で売りに出ていた。
じゃあ、自分のマンションは１５００万円例えば自分よりも上のフロアで同じ間取りだったら、「じゃあ自分の所は１４５０万かな？」という言うと、実はそうでないんですね。
ただ、ほとんどの場合はこういう話を「いや、過去にそういう値段で売ってたから」と言われると、大抵の方はその過去の事例に合わせて売り出し価格を決めていきます。
しかし、この注意しなくちゃいけない点はですね、売り出しの過去の事例には売主さんの売った理由がないんですよ。
理由が書いてないんですね。
どういうことかと言うと、もしかしたらその売りに出した方は売り急いでいたかもしれない。また実は、お金には余裕があってゆっくり売りたかったのかもしれない。
このことが大事なんですね。
このことは、事例には書いてないわけです。
依って、お金が潤沢にあるから高い値段から売り出そうという人なのか。
もうお金が無くて、すぐに現金化したいから安くしてでも早く売りたいのか。
この理由が分からないのに、ただ価格だけを参考にして売り出す。
こうするとですね、結果として「あれっ、売り出したけど反応がないな」とか。
すぐに売れたら逆にですね、「いやっ、こんなに早く売れたんだったら、もっと高く売れたんじゃないか」ということをですね考えてしまうわけですね。
そうならない為にも、過去の事例というのはあくまで参考。
そして、そこから先値段を決めていくのは、売主さんの置かれている状況・資産背景・売る目的。
こういった事をしっかり確認した上で売却を進めていく。
そして、その売却を進めていく中でどういう売り方をしていくか。
どういう価格で売っていき方を含めて、個別的なですねお悩みを解決していく。
これが、マンション売却の元々の目的であり、そして価格を付ける上での大きなカラクリなんですね。
ですから、皆さんがマンションを売る時に価格を決める時はですね、ただ過去の事例を参考にするのではなく、皆さんの置かれた状況、そしてですね資産背景こういったものを総合的に見た上で値段を決めて売りに出す。
このように心がけて頂きたいと思います。
マンションを売る時に一体誰に相談をするのか。これは極めて大事なことです。
皆さんがですね、マンションを売る時に最初からマンションの専門家の方に「マンションを売ろうと思うんですけど」という相談をしてくれたらいいんですけども。
大抵の場合は、例えば親御さんであるとか御兄弟の方・親戚・友達、そういった方にですね「いやー、今度マンションを売ろうと思うんだけど、どうかなあ？」ってこと聞く訳ですね。
これ聞いて頂くのはいいんですけども、その相手方がこれまでマンションを売ったことがあるのか、それかマンション売却に詳しいのか、これが大事なんですね。
皆さんがこれから一生に一度、若しくは二度というですねマンション売却をしようとする。その為の基本的な情報を得ようとしてる相手がマンション売却に詳しいかどうか。
これは極めて重要です。大抵の場合ですね、あまり知らない方が多いです。
というのは、不動産を売るというのはなかなか数が少ないですのであまり経験がないんですよね。ただ聞かれた方としては、聞かれたら何か答えなくちゃいけない。
結果、何をいうかと言うと最近ニュースで聞いたような話をですね皆様にお答えする訳ですね。
「いやー、最近は都心のこういったとこのマンションが完売っていうから、きっと今だったら高く売れるよ。」とかですね。
また逆にですね、「いやー、こんな不景気の時に売らなくていいのに。売るな売るな。やめとけやめとけ。」ってこと言うわけですね。
ただ、それが本当に正しいのかどうかって事が問題なのです。
近しく信頼してる方からそういう情報を得た売主さんは、やはりその言葉を信用してしまいます。そして、その言葉を信用した上で不動産のプロである不動産屋さんとこに相談に行くわけですね。
そして、不動産屋さんは反対のことを言うわけですよ。
「いやー今、世の中では不景気だって言われてますけど、ここの地区のマンションだったらこれぐらい高くから売れますよ。」とか言うわけですね。
するとですね、「いやー、不景気だ不景気だって言われたんで。でも、やっぱりそうやって不動産屋さん言ってるけどやっぱりもうちょっと売るの止めとこう。」ってことになると、結果として失敗するわけです。
そういった意味で、誰にまず最初に話を聞くのかっていうのは極めて大事。
その聞く相手が親族や友達や兄弟ではなく、まず最初に情報を得るべき相手はマンション売却に詳しい人・専門家・不動産屋さん、そういった方に情報を得た上であなたのマンション売却の方向性を決めて頂きたいと思います。
今日お話したのはですね、『マンションを売る時には、まず誰に話を聞くか』これについてお話をさせて頂きました。
今日お話することはですね、『買主さんマンションを売りに出して、そのマンションに買主さんが内覧に来る。その時に売主としてどういう準備をしておくべきか。』
これについて話をしておきたいと思います。
まずですね、買主は自分の夢であるマイホームを見に行きます。
その見に行く先が皆さんが売りに出している、そのマンションそのものなんですね。
さすがにその時はですね、この夢のお家を見に行くということでワクワクした気分で見に行きます。
しかし、ドアを開けて中に入った所がひっちゃかめっちゃかに汚れている。
玄関には靴がぐちゃぐちゃ、リビングに行くと荷物が散らかっている。
そして、バルコニーに出たら洗濯物がぶわぁーっと干してあって、お風呂とかトイレに行くとですね水まわりが汚れている。
これであると見に来た方がですね、その気持ちがガクッと落ち込んで、その家が欲しいという気持ちがどうしても萎えてしまいます。
そうならない為にも売主さんとして住みながら売る場合、まず大事なことは原則として、いつ見に来られてもいいように家をピカピカにしといて欲しいということなんですね。
夢を持って買主さん、見に来ます。その時にその夢に値するような家にして欲しい。
ですから、マンションは常に売りに出してる時はピカピカにして欲しいというのが大原則です。
しかしですね、これが実際のところ、例えば私もそうですけども子供が二人います。
そうなるとですね、もう家の中はひっちゃかめっちゃか、散らかってる訳ですよ。
その中で、いつ見に来るか分からない内覧者の為にいつも家をピカピカ、全てをピカピカにしておくっていうのは極めて難しいです。
ですから、その為に今日はポイントを４つだけお話したいと思います。
掃除をするポイントです。
内覧者が来て、「あっ、これはいいお家だな」と見てもらう為に掃除をするポイントが４つあります。
まず１つめ、『玄関』です。
玄関は内覧者が見に来て、まず最初に入るところ。
その入口の印象は極めて大事です。
ですから、まずはお家に入った瞬間のその玄関を綺麗にしておくこと。
これがまず第一条件。
次に見るところが『リビング』です。
マンションで生活する人の大体８０％、９０％という生活時間の中での長さ、ほとんどの時間をリビングで過ごします。
依って、リビングの快適性っていうのは非常に買主さんにとっては重要です。
ですから、このリビングは綺麗に掃除しておく。
そして３つめ、実はこれ『バルコニー』なんですね。
最近のマンションはリビング続きでバルコニーという所が多いですので、リビングの延長線上でバルコニーを見ます。
ですから、内覧者の方が来る時は出来ればですね、洗濯物とかはちょっと寄せとくなり、あまり目立たないようにしといて綺麗なバルコニーにしておく。
するとですね、リビング→バルコニーの流れで綺麗だなというイメージが付きますので、これをしっかりと掃除しといて欲しい。
そして最後は、水まわりです。台所・お風呂・トイレ。
特にですねポイントは排水溝まわり。
この排水溝まわりに髪の毛が溜まっているとか、汚れている物を置いてると非常にイメージ悪いです。
ですから、水まわりはまず排水溝まわりを綺麗にするという事を心がけて頂きたいと思います。
ですので、内覧者が急に来た時でも大丈夫なように対応する方法としましては、まずは玄関・リビング・バルコニー・水まわり、この４つをですね、しっかり片づけておく。
これを心がけて頂きたいと思います。
今日はですね、『急に内覧者が来た時の対応として、売主として何をしておくべきか、何処を綺麗にしておくべきか』についてお話をさせて頂きました。
]]>今日お話するのはですね「マンションを売却する時の値段交渉術」
これについてお話をしていきたいと思います。
値段交渉術なんですけども、まずですねマンションを売りに出して当然、例えば２０００万で売りに出して２０００万で売れればいいんですけども。
やはり、買い手さんが現れた時にですね１８００万円だよとかいうことで購入申込書が入ってくる。
でも、こちらは２０００万円で売りたい。この値段の差がある。
どうやって、ここを摺り合せていくかってことなんですね。
ここにはですね、２つのポイントがあります。
まず１つめのポイントなんですけども、こちらですね早速使っていきましょう。
『買い手さんの心理』です。
マンションを売る場合に、売り手さんとしてはですね、やはり早く売りたいという気持ちはあります。
ただ、よく分かっておいて頂きたいのは、買い手さんは買い手さんなりに早く家が欲しい。
そして、沢山見てきた中でやっと気に入った一つの部屋があなたのマンションなんですね。ですから、それが欲しいんですよ。ですから、値段交渉する時に売主として別に下手に出なくてもですね相手も欲しいんですよ。
自分も売りたいのと同じぐらい、若しくはそれ以上相手も買いたいですからその事を分かった上でまずは堂々と値段交渉をすることを知っておいて頂きたいですね。
そしてですね次ですね、『交渉の順序』です。
これについてなんですけども、交渉の順序についてはですね、ほとんどの方がじゃあ２０００万円で売りに出してるマンションを１８００万円で買いたいという方が現れた。
そしたら、それに対してですね「ああそうですか、じゃあ１９００万、間とってそんなんでどうですか？」ってこと言ってしまうんですよ。
売主さんがこの値段を言ってしまうと、底がどんだけ頑張っても上限値になります。
ですから、売主としての値段交渉としては買主さんが自分が提示してる値段よりも安い値段を出してきた。
そしたら、こちらから言うことはまずですね「どこまで値段をもっと上げてもらえますか？」ってことを言う訳です。ですから、ゴールの金額を先に言わない。
買主さんに言ってもらう。
そして、買主さんが徐々に上がってきた時に「じゃあここならば、例えば１９３０万円なら」ってことで着地点を提案してあげて、少しでも有利に話を進めていく。
このようにして頂きたいと思います。
今日はですね、値段交渉のポイント、まずはポイントは『買い手さんの心理』そして『交渉の順序』この２つをですね、しっかり意識して交渉の方をして頂ければと思います。
]]>今日のテーマはですね「住宅ローンは全て返済しないとマンションを売ることはできないのか？」これについて話をしていきたいと思います。
まずですね、家を売る場合に住宅ローンを全て返さないと売れないということはないんですよ。例えばですね、これがマンションとしましょう。
このマンションに住宅ローンが付いている。
この住宅ローンが付いてるままで買主に売ることはできます。
ただ問題は、買った方は住宅ローンが付いてるマンションなので、元の売主さんが住宅ローン滞ってしまって、所謂競売申立、抵当権実行に基づく競売申立等をされるとですね、自分が買ったマンションなのに売られてしまうと、競売になってしまうということも出てくるんですね。
そういった不測の事態を防ぐために、住宅ローンが残ってる状態のマンションは売ってもいいのですが、一般的な売買においては買主さんのリスクを回避する為に、必ずローンは売る時に全て返して下さいと。
そして、何もない綺麗な状態の状況でマンションを売りましょうっていう話になる訳ですね。
ということは、売主さんは売る時には住宅ローンを全額返さないと売れないということになります。
ただですね、この住宅ローンを全額返すって話なんですけども、勘違いしてはいけないのはですね、売る時に買主さんからお金を貰いますよね売買代金を。
この貰ったお金で同時に返済すればいいです。
ですから、売りに出す前に先にローンを返さなくちゃいけないってことはないです。
買主さんから受け取ったお金で全額返せるというローンの残高であれば売った時、そして買主さんからお金を貰った時に同時にローンを返す。
同時抹消ともいうんですけども、そういう手法がとれますので、この場合はローンは事前に返すことなく売買の時のお金を受け取ったもので返す手法ができます。
ただ問題なのは、売買代金が１０００万円。
でも、ローンが残っているのが１５００万円。
っていうことは、５００万足らない訳ですよ。
この足らないお金を用意できない。
用意できる場合はいいですけど、別途用意できない場合は、やはりローンが全額返せないので売ることが難しいという判断になる訳ですね。
こういったとこのバランスとかですね、売れる金額に関してもですね、その辺についてはまた私の方にご相談頂いたりですね、お近くの不動産にお問い合わせ頂いて、自分が売る時にどのようにローンを返せばいいのか。
これをしっかり明確にした上で売却の方を進めて頂きたいと思います。
先日ですね、メールで相談を頂いた内容なんですけれども、私がですね２００９年の２月にこちらの本ですね、ちょっと出しておきましょう。
『成功する中古マンション売却術』これ私が一応出させて頂いた本なんですけども。
この本にですね、媒介契約を不動産屋さんと締結する場合、即ち皆さんがマンションを売るその時に不動産屋さんにマンションの売却をお願いする場合は、一般媒介契約という方法と専任媒介契約という方法があります。
この方法についてなんですけども、私のアドバイスとしては、この本の書いてる内容としては、まずは専任媒介契約でお願いしましょうと書いております。
これを書いた時と今とじゃあ状況はどうなってるかと言うと、一年ちょっと経ってますけど変わってません。
ただ、ご相談頂いた内容は、私の本では専任媒介契約で頼めと書いていると。
ただ、その方とのこのやり取りの中で私は、「じゃあ、専任媒介契約から一般媒介契約に切り替えたらどうですか？」というお話をしたんですけども、「いやいや田中さん、自分の本では専任って書いてるじゃないですか？」ってこと言われたんですね。
この一般媒介契約と専任媒介契約どちらがいいのかって事なんですけども、これは非常に難しい問題なんですよ。
私としては、この本で書いたことは専任媒介契約、特に自宅を売る時にはまずは専任で一社に売却を依頼しましょうと。
そして、その後様子を見て不動産屋さんを替えるなりという事を書いてる訳ですね。
これはどういう事かと言うと、まず家を売る前の段階では売りに出した時どうなるか分からない訳ですね。
ですから、まずは成功法を正しい一番正しいであろうというのを選ぶしかない訳です。
その方法がまずは専任媒介契約で不動産屋さんに売却を依頼しましょうという事なんですね。
しかし、「実際に売りに出して状況が違う」「なかなか売れない」「思ったより不動産屋さの動きが悪い」こういった事があれば当然ですね、一社に売却を依頼するだけじゃなくて複数社に依頼を増やしていくという事も必要な場合があります。
例えばですね、山登りをする時のことを考えてほしいんですけども。
初心者の私がこの山に登りたい。
その場合は、じゃあ「Ａというコースが絶対お勧めですよ」という話を聞いて、登山口までやってきた。ただ、前日に大雨が降ってＡというルートが崩れていた。
そしたら、私でも登れるＢルートから山の上に登るという事はですね当然必要な判断となります。
こういった状況に応じた判断というのをしていく中で、最初は専任媒介契約で売却を依頼をしていたけども状況によっては一般媒介契約に切り替えていくことが必要ということになる訳ですね。
ですので、私のこの本では専任媒介契約と書いてますけども、実際に専任媒介契約で売りに出した後で状況によっては一般媒介契約に切り替えていく。
これはですね、正しい判断の内の一つになりますので、是非ですね確かに私これは専任媒介契約書いてますけども、あくまでそれは売りに出す前の話であって、売りに出してからの状況判断についてはですね私の方でメール相談で無料でやってたりですね電話相談もやってますので、そういった事を利用して頂いてマンション売却詳しい人にですね話を聞きながら状況判断を変えていってですね。
そして、少しでも売り易い方向に変えていく。
そして、賢く高く売っていくということを考えてですね。
そしてですね、臨機応変に対応して頂ければと思います。