今日はですね『マンションの売り出し価格のカラクリ』
これについてお話をしていきたいと思います。
マンションの売り出し価格をどうやって決めていくか。

これはですね大抵の場合は、同じマンション若しくは近隣の過去の事例をもとに値段を決めて中古マンションを売り出します。
ただですね、じゃあ例えば過去に同じマンションで同じ間取りで階数が違うものがですね、例えばじゃあ１５００万円で売りに出ていた。

じゃあ、自分のマンションは１５００万円例えば自分よりも上のフロアで同じ間取りだったら、「じゃあ自分の所は１４５０万かな？」という言うと、実はそうでないんですね。
ただ、ほとんどの場合はこういう話を「いや、過去にそういう値段で売ってたから」と言われると、大抵の方はその過去の事例に合わせて売り出し価格を決めていきます。

しかし、この注意しなくちゃいけない点はですね、売り出しの過去の事例には売主さんの売った理由がないんですよ。
理由が書いてないんですね。

どういうことかと言うと、もしかしたらその売りに出した方は売り急いでいたかもしれない。また実は、お金には余裕があってゆっくり売りたかったのかもしれない。
このことが大事なんですね。

このことは、事例には書いてないわけです。
依って、お金が潤沢にあるから高い値段から売り出そうという人なのか。

もうお金が無くて、すぐに現金化したいから安くしてでも早く売りたいのか。
この理由が分からないのに、ただ価格だけを参考にして売り出す。

こうするとですね、結果として「あれっ、売り出したけど反応がないな」とか。
すぐに売れたら逆にですね、「いやっ、こんなに早く売れたんだったら、もっと高く売れたんじゃないか」ということをですね考えてしまうわけですね。

そうならない為にも、過去の事例というのはあくまで参考。
そして、そこから先値段を決めていくのは、売主さんの置かれている状況・資産背景・売る目的。

こういった事をしっかり確認した上で売却を進めていく。
そして、その売却を進めていく中でどういう売り方をしていくか。

どういう価格で売っていき方を含めて、個別的なですねお悩みを解決していく。
これが、マンション売却の元々の目的であり、そして価格を付ける上での大きなカラクリなんですね。

ですから、皆さんがマンションを売る時に価格を決める時はですね、ただ過去の事例を参考にするのではなく、皆さんの置かれた状況、そしてですね資産背景こういったものを総合的に見た上で値段を決めて売りに出す。
このように心がけて頂きたいと思います。

マンションを売る時に一体誰に相談をするのか。これは極めて大事なことです。
皆さんがですね、マンションを売る時に最初からマンションの専門家の方に「マンションを売ろうと思うんですけど」という相談をしてくれたらいいんですけども。

大抵の場合は、例えば親御さんであるとか御兄弟の方・親戚・友達、そういった方にですね「いやー、今度マンションを売ろうと思うんだけど、どうかなあ？」ってこと聞く訳ですね。
これ聞いて頂くのはいいんですけども、その相手方がこれまでマンションを売ったことがあるのか、それかマンション売却に詳しいのか、これが大事なんですね。

皆さんがこれから一生に一度、若しくは二度というですねマンション売却をしようとする。その為の基本的な情報を得ようとしてる相手がマンション売却に詳しいかどうか。
これは極めて重要です。大抵の場合ですね、あまり知らない方が多いです。

というのは、不動産を売るというのはなかなか数が少ないですのであまり経験がないんですよね。ただ聞かれた方としては、聞かれたら何か答えなくちゃいけない。

結果、何をいうかと言うと最近ニュースで聞いたような話をですね皆様にお答えする訳ですね。
「いやー、最近は都心のこういったとこのマンションが完売っていうから、きっと今だったら高く売れるよ。」とかですね。

また逆にですね、「いやー、こんな不景気の時に売らなくていいのに。売るな売るな。やめとけやめとけ。」ってこと言うわけですね。
ただ、それが本当に正しいのかどうかって事が問題なのです。

近しく信頼してる方からそういう情報を得た売主さんは、やはりその言葉を信用してしまいます。そして、その言葉を信用した上で不動産のプロである不動産屋さんとこに相談に行くわけですね。

そして、不動産屋さんは反対のことを言うわけですよ。
「いやー今、世の中では不景気だって言われてますけど、ここの地区のマンションだったらこれぐらい高くから売れますよ。」とか言うわけですね。

するとですね、「いやー、不景気だ不景気だって言われたんで。でも、やっぱりそうやって不動産屋さん言ってるけどやっぱりもうちょっと売るの止めとこう。」ってことになると、結果として失敗するわけです。
そういった意味で、誰にまず最初に話を聞くのかっていうのは極めて大事。

その聞く相手が親族や友達や兄弟ではなく、まず最初に情報を得るべき相手はマンション売却に詳しい人・専門家・不動産屋さん、そういった方に情報を得た上であなたのマンション売却の方向性を決めて頂きたいと思います。
今日お話したのはですね、『マンションを売る時には、まず誰に話を聞くか』これについてお話をさせて頂きました。

今日お話することはですね、『買主さんマンションを売りに出して、そのマンションに買主さんが内覧に来る。その時に売主としてどういう準備をしておくべきか。』
これについて話をしておきたいと思います。

まずですね、買主は自分の夢であるマイホームを見に行きます。
その見に行く先が皆さんが売りに出している、そのマンションそのものなんですね。
さすがにその時はですね、この夢のお家を見に行くということでワクワクした気分で見に行きます。

しかし、ドアを開けて中に入った所がひっちゃかめっちゃかに汚れている。
玄関には靴がぐちゃぐちゃ、リビングに行くと荷物が散らかっている。
そして、バルコニーに出たら洗濯物がぶわぁーっと干してあって、お風呂とかトイレに行くとですね水まわりが汚れている。

これであると見に来た方がですね、その気持ちがガクッと落ち込んで、その家が欲しいという気持ちがどうしても萎えてしまいます。
そうならない為にも売主さんとして住みながら売る場合、まず大事なことは原則として、いつ見に来られてもいいように家をピカピカにしといて欲しいということなんですね。

夢を持って買主さん、見に来ます。その時にその夢に値するような家にして欲しい。
ですから、マンションは常に売りに出してる時はピカピカにして欲しいというのが大原則です。

しかしですね、これが実際のところ、例えば私もそうですけども子供が二人います。
そうなるとですね、もう家の中はひっちゃかめっちゃか、散らかってる訳ですよ。

その中で、いつ見に来るか分からない内覧者の為にいつも家をピカピカ、全てをピカピカにしておくっていうのは極めて難しいです。
ですから、その為に今日はポイントを４つだけお話したいと思います。

掃除をするポイントです。
内覧者が来て、「あっ、これはいいお家だな」と見てもらう為に掃除をするポイントが４つあります。

まず１つめ、『玄関』です。
玄関は内覧者が見に来て、まず最初に入るところ。
その入口の印象は極めて大事です。

ですから、まずはお家に入った瞬間のその玄関を綺麗にしておくこと。
これがまず第一条件。

次に見るところが『リビング』です。
マンションで生活する人の大体８０％、９０％という生活時間の中での長さ、ほとんどの時間をリビングで過ごします。

依って、リビングの快適性っていうのは非常に買主さんにとっては重要です。
ですから、このリビングは綺麗に掃除しておく。

そして３つめ、実はこれ『バルコニー』なんですね。
最近のマンションはリビング続きでバルコニーという所が多いですので、リビングの延長線上でバルコニーを見ます。

ですから、内覧者の方が来る時は出来ればですね、洗濯物とかはちょっと寄せとくなり、あまり目立たないようにしといて綺麗なバルコニーにしておく。
するとですね、リビング→バルコニーの流れで綺麗だなというイメージが付きますので、これをしっかりと掃除しといて欲しい。

そして最後は、水まわりです。台所・お風呂・トイレ。
特にですねポイントは排水溝まわり。

この排水溝まわりに髪の毛が溜まっているとか、汚れている物を置いてると非常にイメージ悪いです。
ですから、水まわりはまず排水溝まわりを綺麗にするという事を心がけて頂きたいと思います。

ですので、内覧者が急に来た時でも大丈夫なように対応する方法としましては、まずは玄関・リビング・バルコニー・水まわり、この４つをですね、しっかり片づけておく。
これを心がけて頂きたいと思います。

今日はですね、『急に内覧者が来た時の対応として、売主として何をしておくべきか、何処を綺麗にしておくべきか』についてお話をさせて頂きました。

今日お話するのはですね「マンションを売却する時の値段交渉術」
これについてお話をしていきたいと思います。

値段交渉術なんですけども、まずですねマンションを売りに出して当然、例えば２０００万で売りに出して２０００万で売れればいいんですけども。
やはり、買い手さんが現れた時にですね１８００万円だよとかいうことで購入申込書が入ってくる。

でも、こちらは２０００万円で売りたい。この値段の差がある。
どうやって、ここを摺り合せていくかってことなんですね。
ここにはですね、２つのポイントがあります。

まず１つめのポイントなんですけども、こちらですね早速使っていきましょう。
『買い手さんの心理』です。

マンションを売る場合に、売り手さんとしてはですね、やはり早く売りたいという気持ちはあります。
ただ、よく分かっておいて頂きたいのは、買い手さんは買い手さんなりに早く家が欲しい。

そして、沢山見てきた中でやっと気に入った一つの部屋があなたのマンションなんですね。ですから、それが欲しいんですよ。ですから、値段交渉する時に売主として別に下手に出なくてもですね相手も欲しいんですよ。

自分も売りたいのと同じぐらい、若しくはそれ以上相手も買いたいですからその事を分かった上でまずは堂々と値段交渉をすることを知っておいて頂きたいですね。
そしてですね次ですね、『交渉の順序』です。

これについてなんですけども、交渉の順序についてはですね、ほとんどの方がじゃあ２０００万円で売りに出してるマンションを１８００万円で買いたいという方が現れた。
そしたら、それに対してですね「ああそうですか、じゃあ１９００万、間とってそんなんでどうですか？」ってこと言ってしまうんですよ。

売主さんがこの値段を言ってしまうと、底がどんだけ頑張っても上限値になります。
ですから、売主としての値段交渉としては買主さんが自分が提示してる値段よりも安い値段を出してきた。

そしたら、こちらから言うことはまずですね「どこまで値段をもっと上げてもらえますか？」ってことを言う訳です。ですから、ゴールの金額を先に言わない。
買主さんに言ってもらう。

そして、買主さんが徐々に上がってきた時に「じゃあここならば、例えば１９３０万円なら」ってことで着地点を提案してあげて、少しでも有利に話を進めていく。
このようにして頂きたいと思います。

今日はですね、値段交渉のポイント、まずはポイントは『買い手さんの心理』そして『交渉の順序』この２つをですね、しっかり意識して交渉の方をして頂ければと思います。

今日のテーマはですね「住宅ローンは全て返済しないとマンションを売ることはできないのか？」これについて話をしていきたいと思います。

まずですね、家を売る場合に住宅ローンを全て返さないと売れないということはないんですよ。例えばですね、これがマンションとしましょう。

このマンションに住宅ローンが付いている。
この住宅ローンが付いてるままで買主に売ることはできます。

ただ問題は、買った方は住宅ローンが付いてるマンションなので、元の売主さんが住宅ローン滞ってしまって、所謂競売申立、抵当権実行に基づく競売申立等をされるとですね、自分が買ったマンションなのに売られてしまうと、競売になってしまうということも出てくるんですね。

そういった不測の事態を防ぐために、住宅ローンが残ってる状態のマンションは売ってもいいのですが、一般的な売買においては買主さんのリスクを回避する為に、必ずローンは売る時に全て返して下さいと。
そして、何もない綺麗な状態の状況でマンションを売りましょうっていう話になる訳ですね。

ということは、売主さんは売る時には住宅ローンを全額返さないと売れないということになります。
ただですね、この住宅ローンを全額返すって話なんですけども、勘違いしてはいけないのはですね、売る時に買主さんからお金を貰いますよね売買代金を。

この貰ったお金で同時に返済すればいいです。
ですから、売りに出す前に先にローンを返さなくちゃいけないってことはないです。

買主さんから受け取ったお金で全額返せるというローンの残高であれば売った時、そして買主さんからお金を貰った時に同時にローンを返す。
同時抹消ともいうんですけども、そういう手法がとれますので、この場合はローンは事前に返すことなく売買の時のお金を受け取ったもので返す手法ができます。

ただ問題なのは、売買代金が１０００万円。
でも、ローンが残っているのが１５００万円。
っていうことは、５００万足らない訳ですよ。

この足らないお金を用意できない。
用意できる場合はいいですけど、別途用意できない場合は、やはりローンが全額返せないので売ることが難しいという判断になる訳ですね。

こういったとこのバランスとかですね、売れる金額に関してもですね、その辺についてはまた私の方にご相談頂いたりですね、お近くの不動産にお問い合わせ頂いて、自分が売る時にどのようにローンを返せばいいのか。
これをしっかり明確にした上で売却の方を進めて頂きたいと思います。

先日ですね、メールで相談を頂いた内容なんですけれども、私がですね２００９年の２月にこちらの本ですね、ちょっと出しておきましょう。
『成功する中古マンション売却術』これ私が一応出させて頂いた本なんですけども。

この本にですね、媒介契約を不動産屋さんと締結する場合、即ち皆さんがマンションを売るその時に不動産屋さんにマンションの売却をお願いする場合は、一般媒介契約という方法と専任媒介契約という方法があります。

この方法についてなんですけども、私のアドバイスとしては、この本の書いてる内容としては、まずは専任媒介契約でお願いしましょうと書いております。
これを書いた時と今とじゃあ状況はどうなってるかと言うと、一年ちょっと経ってますけど変わってません。

ただ、ご相談頂いた内容は、私の本では専任媒介契約で頼めと書いていると。
ただ、その方とのこのやり取りの中で私は、「じゃあ、専任媒介契約から一般媒介契約に切り替えたらどうですか？」というお話をしたんですけども、「いやいや田中さん、自分の本では専任って書いてるじゃないですか？」ってこと言われたんですね。

この一般媒介契約と専任媒介契約どちらがいいのかって事なんですけども、これは非常に難しい問題なんですよ。
私としては、この本で書いたことは専任媒介契約、特に自宅を売る時にはまずは専任で一社に売却を依頼しましょうと。

そして、その後様子を見て不動産屋さんを替えるなりという事を書いてる訳ですね。
これはどういう事かと言うと、まず家を売る前の段階では売りに出した時どうなるか分からない訳ですね。

ですから、まずは成功法を正しい一番正しいであろうというのを選ぶしかない訳です。
その方法がまずは専任媒介契約で不動産屋さんに売却を依頼しましょうという事なんですね。

しかし、「実際に売りに出して状況が違う」「なかなか売れない」「思ったより不動産屋さの動きが悪い」こういった事があれば当然ですね、一社に売却を依頼するだけじゃなくて複数社に依頼を増やしていくという事も必要な場合があります。

例えばですね、山登りをする時のことを考えてほしいんですけども。
初心者の私がこの山に登りたい。

その場合は、じゃあ「Ａというコースが絶対お勧めですよ」という話を聞いて、登山口までやってきた。ただ、前日に大雨が降ってＡというルートが崩れていた。
そしたら、私でも登れるＢルートから山の上に登るという事はですね当然必要な判断となります。

こういった状況に応じた判断というのをしていく中で、最初は専任媒介契約で売却を依頼をしていたけども状況によっては一般媒介契約に切り替えていくことが必要ということになる訳ですね。
ですので、私のこの本では専任媒介契約と書いてますけども、実際に専任媒介契約で売りに出した後で状況によっては一般媒介契約に切り替えていく。

これはですね、正しい判断の内の一つになりますので、是非ですね確かに私これは専任媒介契約書いてますけども、あくまでそれは売りに出す前の話であって、売りに出してからの状況判断についてはですね私の方でメール相談で無料でやってたりですね電話相談もやってますので、そういった事を利用して頂いてマンション売却詳しい人にですね話を聞きながら状況判断を変えていってですね。

そして、少しでも売り易い方向に変えていく。
そして、賢く高く売っていくということを考えてですね。
そしてですね、臨機応変に対応して頂ければと思います。

マンションを売る時のお話なんですけども、今日はですね「いい話ほどスムーズだ」ということをお話したいと思います。マンションを売る時にですね、途中で躓く話、最初から何かが引っかかって上手く進まない話というのがあります。

例えばですね、売りに出している。買い手が付いたけど、買い手さんのまず値段が決まらない。どういった事かと言うと、買いたい人の値段が提示してきたんだけど、こちらの売り値とはなかなか合わない。この交渉が凄く時間がかかる。

そして、また買い手さんの住宅ローンがなかなか通らない。
こういった所で引っかかるお話というのは、結構やっぱり最後まで苦労して進んでいって、結局マンションが売れずに終わってしまった。

途中で話が壊れてしまったっていう話が結構あるんですね。
それに比べて、「えっ、そんなに話がスムーズにいくの？」というような事もあるんですね。売りに出して、すぐに買い手さんが見つかった。

そしてですね、値段の交渉もほとんどなくスムーズに通った。
買い手さんのローンもすぐに通った。

するとですね、売主さん思うんですよ。「いやー、田中さんね、こんなにスムーズに進んで大丈夫ですか？」ってこと言われるんですけども。

よく知っといて頂きたいことは、上手くスムーズにいく話というのは不動産の売買において極めてよくある話です。不動産売買というのが難しいという思いがありますから、あまりにもスムーズに進むと疑ってしまう場合があるんですね。

ただし、実際の実務の中では、いい話ほどスムーズに進みます。
実際にですね、私のお客さんで神戸市の兵庫区という所があるんですけど、そちらでマンションを売却したお客さんは、売りに出して一週間で買い手が付いて、そして私に売りましょうという相談を頂いてから、もう１ヶ月後にはマンションが売れてお金が手に入ってという事で、もう契約全て終わっていたというような方がいるんですね。

その時もですね、売主さんは「こんなスムーズにいくもんかなあ？」って言ってましたけど、ですから以外にそんなもんです。ですから、皆様がですねマンションを売る時も話がスムーズに進んでも、それは疑う必要がありません。

スムーズに進めばそれはいい話だと思って、その話に乗ってどんどんどんどん売却の方を進めていって頂ければと思います。今日はですね、マンション売却でスムーズにいき過ぎるほどですね皆さん心配されるんですけども、そのスムーズさにはどんどん乗っていって安心して進めていって頂きたい。これについて、お伝えをさせて頂きました。

今日、お話するマンション売却のノウハウなんですけども、非常に当たり前と言えば当たり前。しかし、大事なことをお話したいと思います。

それはんですね、『しつこく聞く』ということです。どういう事かと言いますと、皆様がマンションを売る時にはですね、当然分からない事がいっぱいある訳ですね。

そして、その分からないことをうやむやの状態で話を進めていくと、当然話が進むといろんな条件が変わってくる。状態が変わってくる。
そして、振り返った時に最初の分からなかったことがちょっとしたことだったのが、今となったら非常に大きな問題になってきた。

もっと前に聞いておけばよかったって事が出てくる可能性っていうのは非常に高いです。
ですので、皆さんがマンションを売る時に、何かこう疑問に思ったことはどんどん不動産屋さんに聞くことですよね。例えば、私の方でですね私のコンサルを受けて頂いてる方であれば、どんどん私に聞いて頂いたらいいですし。

一般的にマンションを売るという事で不動産屋さんに売却を依頼してる場合は例えばお金のこと契約のこと、そしてですね自分の売り出しているマンションの事でですね気になることはどんどん聞けばいいと思います。
例えばですね、「付いてるエアコンの調子が悪いんだけど、このままほっといていいんだろうか」とかですね。

例えば、「いやー、最近洗面所の水の流れが悪いんだけど、これそのままほっといて買主さんに買ってもらってもいいんだろうか」とかですね。
こういったいろんな疑問っていうのがおきてくると思います。

そして、その都度ちゃんと不動産屋さんに聞いて確認をして、そして自分の中で情報を明確にしていくという事をしてほしい訳ですね。
特に気をつけてほしいのは、最後のお金のやり取りのことです。

お金のやり取りに関しては、マンションを売るという場合には、ただ単純にマンションを売ったお金をもらうだけでなく、例えば固定資産税の精算金であるとか、管理費の精算金であるとかですね。また、その他にもですね例えば駐車場代をどうやって精算するのか。

そういった細かいいろんなお金の精算が入ってきます。
一般的には、なかなかそういった事に馴染みがないことですので、払うお金と入ってくるお金これがゴチャゴチャになる事がよくあるんですね。

ですから、そうならない為にもそこのお金の部分に関しては、自分が納得いくまでちゃんと不動産屋さんに説明をしてもらって紙に書いて頂いて、そして自分の中の書類の中でちゃんと整理をしておく。
そして、分からないことは聞くということをですねして欲しい訳ですね。

特にマンションを売った後に、大きな利益が出た場合になりますけども、税金の申告をする必要も出てきますし、その他にも振り返った時に自分が売却した家の状況はどうだったのか。どういったお金がやり取りされたのかっていうのは、やはり知っておく必要というのは大きくあると思いますので、是非ですね分からない事、お金のこと特にですねどんどん不動産屋さんに聞くようにして頂きたいと思います。

今日はですね、不動産、マンションを売る場合には分からない部分は事細かに不動産屋さんにその都度聞くということ。これをしっかりですね心掛けて頂いて、安心のマンション売却をして頂きたいと思います。

今日はですね『値段交渉の方法』について話をしていきたいと思います。
基本的にですねマンションを売っていて値段交渉が出てくるというのはですね、買い手さんが現れて、その買い手さんの申込の金額が売り出していた値段よりも当然低いと。

ですから、その中のその差を埋めていく中での値段交渉というのが出てきます。
この値段交渉なんですけども、どうしても何千万円、何百万円以上の物件を扱うということで、ついつい疎かになりがちなんですね。

と言いますのは、例えばこの値段交渉を上手くすれば、それこそ数百万円単位という事も当然ある訳なんですけども。それが例えば１０万円、２０万円だったとしても、何千万円売る時の１０万円、２０万円だから「もうそれでいいよ。売っちゃってよ。」ってことになるかもしれないんですけども。

普段の日常生活の中での１０万円、２０万というのは相当大金ですよね。
しかし、この大金という感覚をどうしても不動産売買の時は忘れてしまって、ついついゆるい交渉をしてしまう。

結果としてですね、「１０万円、２０万円もうちょっと高く売れたんじゃないかな」なんて事になる訳ですね。そうならない為にも、まず皆さん知っておいてほしいのは２０万円、１０万円を簡単に勝ち取る方法なんですね。

これどうする事かということなんですけども、まずは皆さん不動産の売却、マンション売却ということは、不動産にご依頼してると思うんですね。
不動産屋さんからですね、「いやー、買いたい人が現れたんですけども、これぐらいの値段で買いたいって言ってきてるんですよ。」という話がある訳です。

この時にですね、出来るだけ強気で交渉を進めていくという事です。
と言いますのは、マンションを買いたいということで皆様のマンションに買いたいという申し出をでてきた人というのは、これまでに既に沢山のマンションを見てきて、その中でやっと欲しいマンションが出てきたから購入申込書を出してる訳ですね。

購入申込を出してということは、もう欲しいんですよ。
欲しくて欲しくてたまらないから購入申込書を出してるんですね。

ですから、例えば購入申込書に１２００万円の物件に対して１１００万円という購入申込書を書いてきたとしてもですね、それが１１００万円にならなければ買わないって人はあまりいません。ですから、そういった意味でも強気の交渉をすることによって１０万円、２０万円を勝ち取ることができる訳ですねえ。

ですから、不動産屋さんに対してはですね「私の下限値としてはここまで下げてもいいですよ」ということをある程度最初に伝えておいて、それ以上に関しては上手く交渉してもらうようになげると。その時にも強気に交渉するってことなんですね。

これはですね、ほんと買い手さんの気持ちを考えて頂くとよく分かるんですけども、買う人としてもですね、これから間違いのない物件を買って自分が長いローンを払っていきたい訳ですよ。その為にもですね、自分の判断が間違ってなかったかという事の背中を後押しする為に値段交渉する訳ですね。

ですから、この値段交渉が１０万円高い、２０万円高いってことはさほど気になりません。それよりも、少しでも値段が下げれて買ったということが安心感につながることが多いので、是非皆さんマンション売る時のですね値段交渉は強気で応じてもらう。

そして、強気で応じることによって２０万円、３０万円高く売って頂いて満足いくですね、マンション売却をして頂きたいと思います。

今日はですね、今流行りの『リノベーション』について話をしていきたいと思います。
リノベーションというとですね、中古マンションをリニューアルして、もう完全に中をですね取っ払って、そして完全にほぼ中身を入れ替える形でリニューアルをすることによって少しでもマンションを高く売るという方法なんですね。

これに関して今現在、一般的には不動産屋さんが売主さんからマンションを買い取りまして、それをですねリニューアルして売るという販売方法が一般的にです。
ただ中にはですね、古いマンションをお持ちの方で「これ自分でリニューアルして売ったら高く売れるんじゃないかなあ」ってことでご相談される方が多い訳ですね。

しかしですね、このリニューアル。
これはですね非常に難しい部分があります。

と言いますのは、例えば売主さんとして「こういう風なリニューアルをすれば売れるんじゃないかなあ」「人気が出るんじゃないかなあ」ということでリニューアルして、それがですね当ればいいんですけども、そのリニューアルの内容が買主さんにとっては魅力のないものである可能性があるんですね。

どういう事かと言いますと、個人的な趣味というのが非常に強い訳です。
特に今そういったリノベーションマンションを買おうという方は、やはり非常に自分の趣味・趣向が強い方がやっぱり多い訳です。

ですから、売主さんとして「こういう風にリニューアルしたらいいだろう」ってことでリニューアルをしてしまってお金をかけてしまって売った所、「あれっ、反応がないなあ。何故その反応がないんだろう。」ってことを調べると、どうやらリニューアルをして買いたい人の需要とマッチしてなかったという可能性がある訳ですね。

では、どういう風にすればいいのかという事なんですけども、例えばやり方としましては、自分でリニューアルをしてしまう方法もあるんですけども、リニューアルをせずに「リニューアルしたらこうなるよ」という状況を書類、若しくは絵、若しくはパースにするという方法があります。

どういう事かと言うと、設計屋さんにですね連絡をしまして「この家をフルリフォームした場合、どういう風な形の物ができるのか」そういったプロのリフォーム屋さんのセンスの良いリフォームプランをお金を払って作ってもらって、そして売る時には「今こういう間取りです。でも、プロの方に見て頂くとこういう風な間取りにできるんですよ。こんなリニューアルができるんですよ。」ということをですね現場で見せてあげることですよね。

そして、「このリニューアルするにはいくらぐらいかかるんだよ」という事も一緒に言ってあげることによって買主さんは、「ああ、なるほど。今はこういう風に古い間取りだけど、こういう風にリニューアルしてプラスいくらかければこんな新品みたいな家になるんだ。」ってことが分かる訳ですね。
これをですね、自分でやってしまうとお金も必要になります。

そして、そんだけ高くかけてお金かけたけど売れるかどうか分からない訳ですね。
そういうリスクを背負うのであれば、プランだけをお金をかけて設計屋さん等にして頂いて、そのリフォーム費用も大体出して頂いて、その材料をもって売りに出すということがですね一つの方法かと思われます。

特にですね、売る方においてはですね、なかなか今費用かけれなくてですね、一回売るのも大変だということも多いと思うんですよ。
ですから、そこでお金をバアーッとかけて下手なリフォームをしてしまうよりかは、あくまでプランだけを提案する費用を出すと。

そして、買主さんはそれを見て「いいな」と思うか、「いや、私ならこうする」と思うか。
これは分かりませんので、あくまでリフォームして売るのではなくて、リフォームのプランだけを出すという事でですね「買主さんにとっていいマンションなんですよ」「こういう事が出来るんですよ」という事を提案する。こういう形も考えて頂ければと思います。

今日はですね、「今流行りのリノベーション、どのようにすればいいか」についてお話をさせて頂きました。

マンションを売りに出していて、そのマンションを売りに出してることを知ったお友達や同じマンションの友達から「売ってほしい」ということを直接連絡があった場合にどのように対応すればいいのか。
今日は、これについてお話をしていきたいと思います。

マンションを売りに出すとですね、不動産屋さんをかえしまして、例えばチラシをまいたりですねインターネットに情報を出したりするわけですね。
するとですね、どういう事が起こるかと言うと、当然ご近所の方やそのマンションを前から探してた方がですね、その情報をチェックします。

そして、その売りに出してる部屋を見て、「あれっ、これ○○さんの部屋じゃないかなあ」ってことを思ったら、売主の所に直接ですね「売ってほしい。」「これどうやったらいいの？」ってことで連絡がくる場合があります。
この場合なんですけども、よく知人同士という事なので、「ああ、じゃあ分かったよ。友達同士だから直接売買すれば手数料もいらないし、それでしようか。」ということでやる方も多いんですけども、これはですね私は反対をしております。

親しき仲にも礼儀ありじゃありませんけども、親しい友人、例えばマンションの人、お顔を知ってる方とですね不動産の売買をする時は、親しければ親しいほど必ず契約書を作る。そしてですね、不動産屋さんをかえして仲介をしてもらうっていう事をしてほしいと思います。

何故かと言うとですね、不動産というのは、例えばあるですね商品があって「これを売りますよ。買いますよ。」という場合は、その商品が例えば車だったら走るか走らないかとかですね「どこが故障してるよ」って事で終わると思うんですけれども、こと家の場合になると、いろんな複雑な要因が絡んできます。
例えばですね、ほんとにその買う人が買えるのかどうか、ローンが通るのかどうかっていう問題もありますし、当然ですね値段の問題もあります。

またですね、家の中に置いてある設備、これが壊れていたらどちらが直すのかとかですね。いろんな事を決めなければいけなくちゃいけないんですね。

それがですね、知り合い同士ということで、あやふやなまま契約してしまって結果として
買った方も「あれっ、こここんな風に使えると思ったのに使えない。
どうやって直してもらったらいんだろうか。直してくれて言っていいのかなあ。」と思う。

そして、それをですね旧の持ち主、即ち、売主さんに言うとですね、売主さんとしても「ええっー、そんなもの承知で買ったんじゃないの。」ってことになる。
結果として、知ってる者同士、仲良かった者同士で売買したが為に、後々その関係が悪くなるって事がよくあるんですね。

実際に私もですね受けもった話がありまして、その時はご近所のお隣同士の部屋で売買するって話だったんですよ、マンションの。
私はですね、そこ途中から呼ばれまして「是非、仲介をしてほしい。」という事で、そこまでは良かったんですよ。

私の方がちゃんと物件の調査をしまして、売主さん買主さんの契約をしたんですね。
しかし、そっから先に一つ問題がありました。
せっかく私が仲介をして売買したにも関わらず、室内の家具の処分について私をかえさずに売主さん買主さんが勝手に話をしていたんですね。

そしたら、その家具の処分については私が聞いてる時とは引き渡し終わった後では状況が変わってた。
結果としてですね、売主さんにしてみれば、「いや、当然これは買主さんが捨てるもんだろ。」でも買主さんにしたら「いや、これ売主さんが捨てるべきもんでしょ。じゃあ、その処分代どうするの？」このちょっとした事なんですけども、仲の良かった両者さんが揉めるっていう形になってます。

形としてですね、不動産屋さんをかえしましても個人で直接話し合いをすれば結果としてそういったトラブルを招きやすいんですね。
不動産というのは、売買するにもいろんな決め事があります。

その為にもしっかりと不動産屋さんをかえして、言いたい事、伝えたい事は必ず不動産屋さんを通してする事で全て情報をちゃんと整理しておいて、気持ち良く売主さんと買主さんの為にも売買をしてほしい。
こう考えておりますので、是非ですねマンションを売りに出して、知り合いとか知人から「マンションを売って欲しい」ってことを言われた場合は必ず「じゃあ、ここの不動産にお願いしてるから、こちらの方から言ってくれない？」ってことを伝えてですね。

仲介手数料もしっかり払って、そしてですね売買の方をして頂くと気持ち良く売買ができますので、是非そのようにして頂きたいと思います。
今日はですね、「知り合い、友達から家を売って欲しいと言われた時の方法」についてお話をさせて頂きました。

今回はですね、ある事例のお話をしたいと思います。
そのお客さんはですね、大阪のあるマンションの売却について私に相談があったんですね。

このマンションの売却がなかなか決まらない、売れないってことで相談だったんですけども。ちょっとこの物件を調べてみますと、こんな事が分かったんです。
このお客さんのマンションには、現在４室売りに出してる部屋がありました。

その価格については、１２９０万の部屋。
そして、私の相談してきてる方の部屋がですね１３３０万円。

あとは、１３５０万円、１３９５万円という事で、下はですね１２９０万円、上は１３９５万円。約１００万円の差の中に４件の物件があるという状況だったんですねえ。

なかなか売れないということで「値段を下げようかな。どうしようかなあ。」ってことでお悩みだったんですけども。非常にこの問題難しいんですよ。
と言いますのは、４件売りに出てて４件ともなかなか売れてないんです。

と言うことは、４件とも値段が高いという訳ではない。
どういう事かと言うと、４件あって４件とも動きがない。

値段の差がほとんどないという事は、そもそも現在その物件に対する需要が非常に厳しくなってるということになります。
ですので、このお客さんは「じゃあ、どうやったら売れるかなあ」っていうことを言われたんですけども。

これ単純に下げるとなったらまた難しいんですね。
と言いますのは、今現在一番安い金額で売ってるのが１２９０万円、お客さんの物件は１３３０万円。

じゃあ、例えばこれを「私の部屋を一番安くしましょう」という事で、１２８０万円にもししたとしますよね。ただ言いたいのは、同じ広さ同じマンションの４室。

今まで、１２９０万の部屋があって、次１２８０万円値下がりしたからと言って飛びつくかと言ったら飛びつかないんですよ。
何故かと言いますと、既に１２００万円台後半の人は、この物件４件ともチェックしてる訳ですね。

ですから、極端に値段がですね下がらない限りは、そう目立つ値下げにもならないという事になってきます。
依って、どういう風に考えるかと言うと、売主さんとして年間のこの物件を維持するのにかかってる費用、これがいくらか。

その維持費を先払いするつもりで一気に値段を下げるっていうことが考えられる訳ですね。
ちなみにこのマンションなんですけども、年間の維持費が大体５０万円ぐらいです。

となりますと、もし５０万円値段を下げて早く売れれば、それは結果として一年以内に売れたら得したという事になる訳ですね。
１００万円下げるとしたら５０万円×２ですから、ちょうど１年、２年以内に売れれば値段を下げて得をしたという事になる訳ですね。

そういう意味では、非常にこの値段を下げる幅というのは厳しいんです。
ただ、この値段を下げるということになっても、先程言ったような計算をした上で下げるのか。不動産屋さんに言われるままに下げるのか。これは大きな違いがある訳ですよね。

ですから、皆さんもマンションの値段を下げる時、特に競合が多くてあまり下げても意味がないんじゃないかという時でもですね、そういった場合であればあるこそ、そういった毎月の維持費等を計算して「年間でいくらぐらいの費用がかかるのかな。
じゃあ、その分先払いしたつもりで値段を下げよう。」ってことで値段を下げていく。

そして、早く勝負を決めていくということをですねして頂くと、納得して値段を下げることができると思いますので、是非ですね皆さんマンションを値段を下げる時は年間の維持費、こういう事を注目した上で値段調整していって頂きたいと思います。

先日の話なんですけども、実は私のですね友人が去年のですね行政書士試験に合格をしまして独立することになったんですね。
独立にあたって事務所を開かなくちゃいけないと。

もともと自宅でやるつもりだったんですけど、自宅がもともと借りている家でして、そこで事務所をしたら困るということをですね大家さんに言われまして、渋々事務所を借りなくちゃいけないってことになったんですね。
それで私に相談がきました。

友人ですからね。
実際にですね、事務所を探したんですけどもなかなかいいのが見つからず、その中でですねあるワンルームマンションが見つかったんです。

ただそこは居住用だったので、私の方で「私の友人がこういう事で事務所を開きたいんです」と「そこで事務所を開くということをですねワンルームで居住用ですけども、させてもらっていいですか？」っていう事を交渉しまして、快くオーナーさんがＯＫをしてくれまして、彼はそこで事務所を開くことになりました。
そこの事務所なんですけども、安いんですよ。安くていい。

場所もいいんですね。ですから、もともとその友人が造りたかった事務所の所在地にもピッタリ合ってたんですね。予算的にも礼金が１０万円とあとは毎月４万２０００円ぐらいで部屋が借りれたんですね。

友人が「凄い助かったよ助かったよ」って言うんですよね。
どうやら友人は私以外にも一般的な不動産屋さんに声を掛けてたそうです。
そして、同じ地域で事務所の物件を紹介してもらったそうなんですね。

しかし、その物件はなんと敷金で８０万円、家賃で８万円ぐらいの物件しか出てこなかったと言うんですね。結局ですね、彼としてはですね「もうしょうがないな」と。

と言うのは、彼も不動産に関して素人ですから、「不動産屋さんがそれしかないという事であればしょうがないな」と思っていて、８０万円用意して家賃に８万円を毎月払っていくつもりだったそうなんですね。

そして、その時に「あっ、そういえば友達の田中が不動産やってるから聞いてみよう」という事で私に聞いたことによって、結果として自分の望む物が、同じ望む物で礼金が１０万円だけで済んだ。家賃も４万某で済んだという事でですね。

敷金に関しては、初期投資としては７０万円助かって、毎月４万円ですねお金が助かったということになったんですね。結果としまして。ほんとに彼は喜びました。

「いやー、８０万円払うつもりが１０万円で済んだよ。家賃８万円が４万円で済んだもんな。」ってことを言ってたんですね。
これっていうのは、じゃあ彼が何か特別なことをしたかと言うとそうではないんですよ。
彼がしたことは、ただ詳しい人間に聞いただけなんです。

要するに、友人であり不動産のプロである私に相談しただけです。
彼は、この相談をすることで預入金７０万円。毎月の家賃で４万円助かったんですね。

皆さんがですねマンション売却する時でも、もし何もマンション売却のことを知らないので動こうとするのであれば、やっぱり聞いてほしいんですよ。
聞いてくれれば、すぐに何十万円かわってくるんですね。

特にですね、「不動産屋さんに相談してるからいいや」ってこともあると思うんですけども、この友人のように不動産のことを全く知らない人が不動産屋さんに相談しにいくのか。
ある程度、例えば私と電話相談をして頂いてマンション売却の基礎的なこと、自分にとってはどういう売り方が正しいのかを知った上で相談に行くことは大きな違いなんですね。
友人の場合はこれで７０万円助かりました。それも賃貸の話です。

となりますと、マンション売却となりますと、もっと動くお金が大きいっていうことになりますので、そういった意味でもですね是非ですね私の電話相談等をご利用頂いて、しっかりとマンション売却の基礎知識を得てから動いて頂くこと。
これが非常に大事だということを今日はお伝えしたいと思います。

離婚によって家族と買ったマンションを売らなくてはいけない。
離婚によって家族と買ったマンション、若しくは一緒の名義で買ったマンションを売らなくてはいけない。

どうすればいいのかってことでですね、最近相談に来られる方が非常に増えております。
今まででしたらですね、経済的に苦しくなったとかいうことも多かったんですけども、この人間関係によるマンションを売りたいという相談が今、ほんとに非常に私のとこに増えてるんですね。

これについてなんですけども、マンションを売るとなりますとですね、当然ですねこれ何回もお話してる通りお金の問題が関わってきます。
よくあるのが、御夫婦共有名義で買ったマンションがある。

しかし、今回離婚することになったので、このマンションを売って清算をしたいってことなんですね。
ただですね、残念ながら今世の中というのは、不動産価格というのは右肩下がり。

依ってですね、買ったマンションを売ろうと思ったら買った時よりも新築でも１割。
下手すれば１割５分、若しくは２割下げないと売れないってこともあるんですね。

特にマンションを買ってその後、離婚するっていう話のお話を聞く限り、結構新築を買って、もう間もなくすぐに離婚の話になって売らなくてはいけないって話が出てくる方が非常に多いんですね。
そういった意味でも新築時に満額のローンを払って買ってしまったマンションを売ろうとした時にいざ売ろうとすればお金が足らないってことが出てくる訳ですね。

どういう事かと言うと、新築で３８００万円で買ったマンション。
一年住んで夫婦が離婚することになった為に清算をすることになった。

片方の名義に代えて払っていくには、到底払っていける状況じゃない。
だから、売ってしまおう。売って清算してしまおうってことになった。

ただ、買って一年、二年のマンションですが、３８００万円で買ったマンションを今査定に出すと、３３００万円にしかならないってことが分かったとなった場合に、じゃあ売っても５００万円ローンが残るよねって話になる訳ですね。
実際問題としまして、こういったマンションを売ってローンが残る場合は、売る時に全て返済をしないと銀行は担保を外してくれません。

依って、言い換えると、売れないという状況になります。ですので、売ってしまって元の奥さん、元の旦那さんとの人間関係を解消したいとは思いながらも金銭的な問題でそれが出来ないってことがですね大大にして考えられるんですね。

例えば、自分の所でいくらか貯金がある。ご主人さんもいくらか貯金がある。
それを出せば、とりあえず清算できるってことであればいいんですけども、それさえも出来ない。

もしかすると、御主人さんのご家族、親、兄弟。奥さんの御家族、親、兄弟。
そっからお金を借りるような形にまでして清算をしなければならないという事も出てくる訳ですね。

ですから、まず売ってお互いと清算をしたいっていう心の問題。
これは一旦横に置いといて、現実的な話としてマンションが売れるのかどうか。

売れるとすればいくらで売れるのか。
売るにはいくらお金が必要なのかをまず見極める必要があります。

そうじゃなければ、いくらこの人と縁を切りたいと言ってもですね売れなければ切れない訳ですよ。じゃあ、売らずにどうしようかって話し合いをしていくしかないんですね。

そういった意味でも、まずは離婚をすることで家を売りたい、マンションを売りたいという場合においても、その気持ちの問題、心の問題と現実問題としてお金の問題であったり清算の問題というのは切り離して考えて頂く。
これをまず大事に考えていってほしいんですね。

そして、その上でじゃあどのようにして売っていくのかを冷静に考えて、そして奥様、元御主人様がですね綺麗に別れられるような形でですねマンションの清算のお金の話を詰めていくことになります。
繰り返しになりますけども、離婚が原因でマンションを売る場合においても心の問題と現実的なお金の問題はしっかり分けて考える。

これをですね覚えておいて頂きたいと思います。

今日はですね『助言の怖さ』これについて話をしたいと思います。
皆さんがですね例えば、「マンションを売ろう」「不動産を売ろう」またはですね「家を買おう」という事もあると思うんですよ。

こういった時に皆さんはお友達であるとかご家族、親戚に相談すると思うんですね。
すると、こんな答えが返ってきます。

例えば、家を売る場合であったら「何も今、この景気の悪い時に売らなくてもいいんじゃないの」と言うわけですね。また別の方に聞くと、「えっ、売るの？なんで売るの？せっかくいい物件なのに。」ってこと言うわけですね。

かと言って、例えば司法書士とかですね特に税理士さん。
お金のプロだと思うことで税理士さんに相談すると、「ああ、その値段で売るんですか。でも、その値段というのは土地の評価は入ってますけど、建物の評価入ってないんじゃないですか。」というようなですね意見を沢山頂きます。

こういった意見なんですけども、正しいかどうかっていうことをですね、よく考えて頂きたいんです。と言いますのは、皆様がこれから家やマンションを売ろうとする。

その時にアドバイスを求める相手なんですけども、その方が不動産の専門家かどうかということです。例えばですね、こんな話があるんですよ。

以前、私がですね兵庫県の芦屋ってありますよね。
芦屋にある一棟の事務所ビルがありました。

あるオーナーさんは「金銭的な理由でこの建物を手放したい」ということ言われたんですね。私が所謂、市場価格。ほんとにその高すぎず、安すぎず。

所謂、今の状況と将来性を考えたらこれぐらいの値段だよっていう値段がある訳ですよ。
これで売りに出した所、買い手がついたんですよ直ぐに。「良かったなと。こういう条件で今買ってくれる人なかなかいないよ」って話だったんですね。

それをじゃあ売主さんは「家族で検討します」って話になったんです。
さあ、そこからが問題でした。

売主さんは今まで不動産の売買というのはあまりしたことのない方でした。
依って、いろんな方に相談したんですね。

例えば、会社の番頭さんであるとか税理士さん。そして、ご家族、ご親戚。
すると、聞かれた皆さんは、その売主さんにいろんな意見を言う訳ですよ。

さっき言ったように税理士さんだったら「それは建物の評価が入ってないんじゃないの？」とかですね。
そして、別の親戚の方だったら「なにも今売らなくても」そして、別の親戚の人は「今、不景気の底なんだから、もうちょっと景気が良くなってから売ったらいいじゃないの。」なんてこと言うわけですよ。

ただ実際、私が不動産のプロとして冷静に判断した結果で今、この物件は今この買いに来ている状況で売ることはかなり好条件であることを非常に細かいぐらい説明する訳ですね。ただ、それでもその方はいろんな方に意見を伺いました。

結果としてどうしたかと言うと「売らない」という話になりました。私はですね、この話を聞いた時に「ああ、この人は非常に間違った選択をしたな」と思いました。
要するに、不動産のことを知らない人が不動産のことを知らない人に相談した意見を鵜呑みにしたわけですね。

例えば、皆さんがお腹が痛い。非常にお腹が痛くて、これは大きな病気なんじゃないかという時にお医者さんに行きますよね。お医者さんの意見聞きますよね。

それで治療始めます。それが正しいやり方なのに、お腹が痛いのに医者でもない家族とか親戚に「お腹痛いんだけど、どうしたらいいかな」「うん。それは正露丸飲んどけばいいと思うよ。」「寝てればいんじゃないの」ってことを言われて寝ていたら、実は盲腸が破裂してしまって死んでしまった。

極端な話、こういうことある訳ですね。
これを不動産に置き換えてもらえればすぐ分かる訳ですよ。

なんで専門家の言う通りにしないのだ。
勿論、「私に対する信頼がなかった」って言われたらそれだけかもしれません。

しかし、「あなたが意見を求めた人は一体誰なんですか？」ってことです。
要するに、皆さんがこれからマンションや家を売ろうとする時には必ず、親戚や税理士さん、銀行。そういった方々に意見を聞いて、それを鵜呑みにする前に、その方が不動産の専門家であるのか。

または、家を売ったり買ったりした経験がある方なのかをよく考えて下さい。
そして、然るべき相談する相手にちゃんと相談をして意見を聞いて動くことをしっかり知っておいてほしいんですよ。

これが分からなかったが為に先程、例に出しました芦屋の物件を持ってた方は１０００万円以上の損失をしております。
是非、皆さんですねマンションを売る、不動産を売る時はですね私に限らずですけども専門家の方に相談して頂いて、正しい知識を得た上で正しい知識を持った人の意見を聞いた上で動くこと。

これ何度もしつこく言いますけども、これをしっかりと考えた上で売却の方を進めていって頂きたいと思います。